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為貫徹落實省住建廳《關于開展委托住房公積金中心承擔住房資金管理改革試點工作的通知》的精神，我市將開展新建商品房預售資金委托住房公積金中心管理試點工作，根據試點工作需要，我局牽頭對原黃石市新建商品房預售資金監管辦法（試行）》黃建〔2021〕32進行了修訂，形成了《黃石市新建商品房預售資金監管辦法（征求意見稿）》，公開征求意見時間自本通告發布之日起至2024年10月20日，凡公民、法人和其他組織對文件有修改意見的，可在征求意見截止前以電子郵件方式告知我局，逾期未反饋的，視為無意見。
附件：黃石市新建商品房預售資金監管辦法（征求意見稿）
黃石市住房和城市更新局
2024年9月19日
(聯系人：程鈺 聯系電話：6224291電子郵箱：hszjjkfb@sina.com)
附件
黃石市新建商品房預售資金監管辦法
（征求意見稿）
第一章?總則
第一條?為進一步加強本市商品房預售資金監督管理，保障商品房預售資金用于有關工程建設，維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《城市商品房預售管理辦法》、《湖北省住建廳印發《關于開展住房公積金中心承擔住房資金管理試點改革工作的通知》（〔2024〕141號）《市人民政府辦公室印發關于開展委托市住房公積金中心承擔住房資金管理改革試點工作實施方案的通知》（黃政辦函〔2024〕26號）及相關法律法規規章，結合本市實際，制定本辦法。
第二條?本市城區范圍內新建商品房預售資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。
第三條?本辦法所稱商品房預售資金，是指房地產開發企業（以下簡稱開發企業）將其開發建設的商品房預售給購房人，由購房人按照《商品房買賣合同（預售）》約定支付的包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、商業貸款、住房公積金貸款等全部購房款。
第四條?本市城區新建商品房預售資金監管，應當遵循政府監管、多方參與、專戶專用、合理控制的原則。
第五條?黃石市住房和城市更新局是本市城區新建商品房預售資金監管行政主管部門（以下簡稱監管部門），負責本辦法的組織實施。其所屬的商品房預售資金監管機構（以下簡稱監管機構）具體負責本市新建商品房預售監管資金的審批工作。
中國人民銀行黃石市分行（以下簡稱人行黃石市分行）負責指導商業銀行做好新建商品房預售資金監管賬戶管理工作。
國家金融監督管理總局黃石監管分局（以下簡稱金監局黃石監管分局）負責對商業銀行預售資金監管的操作風險和合規性進行監督檢查。
黃石市住房公積金中心(以下簡稱市公積金中心)負責我市新建商品房預售資金監管賬戶設立、資金存儲、撥付、保值增值、增值收益分配、會計核算、統計分析等工作并負責對受委托銀行住房公積金貸款發放情況進行監督管理。
第六條?商品房預售資金分重點監管資金和非重點監管資金。
重點監管資金用于支付預售項目建筑安裝、材料設備購置、配套建設、裝飾裝修以及有關的勘察、設計、監理等費用。其總額度由監管機構根據市建設工程造價管理機構公布的房屋造價結合資金使用計劃等因素測定。
非重點監管資金為重點監管資金以外的資金，優先用于本項目工程建設，繳納稅款等，可用于支付適當的管理、營銷和財務等其他費用。
監管部門根據實際情況，依據開發企業信用差別化動態監管預售資金。對信用較好的開發企業，可提高非重點監管資金計算比例或申請出具保函置換重點監管資金，保函置換金額不得超過重點監管資金額度的30%。
第七條?新建商品房預售資金監管期限，自核發商品房預售許可證開始，至完成房屋所有權首次登記（以下簡稱首次登記）為止。
第八條?建立統一的新建商品房預售資金監管系統（以下簡稱監管系統），監管部門會同市公積金中心、市自然資源和城鄉建設局、人行黃石市分行、金監局黃石監管分局，推動商品房網簽備案系統、不動產登記系統和商業銀行業務管理系統對接，加強商品房網簽備案、監管賬戶資金、銀行按揭貸款資金等數據信息共享，推行預售資金子賬戶開設、協議簽訂、資金入賬和使用和解除等環節全程網辦，提高資金監管使用效率。
第二章 預售資金監管賬戶
第九條?市公積金中心應通過公開招標方式，確定新建商品房預售資金監管賬戶受托銀行。建立銀行名錄庫，結合商業銀行資信狀況、監管能力、服務水平等實行名單制管理，并通過市公積金中心門戶網站予以公示。
市公積金中心應與中標銀行簽訂合作協議，并在每個中標銀行中選擇1個承辦支行，開設預售資金監管總賬戶（以下簡稱監管賬戶）。
監管存續期間，監管賬戶資金不得挪用，市公積金中心不得擅自扣劃預售資金。
監管部門應當在《商品房預售許可證》《商品房買賣合同》上載明監管賬戶名稱、賬號、開戶銀行，并在商品房銷售現場顯著位置和監管部門門戶網站進行公示。
第十條?開發企業登陸監管系統，在市住房公積金中心公布的相應銀行預售資金監管賬戶中選擇一個，向市住房公積金中心申請開立子賬戶，選擇開立了監管賬戶的商業銀行，填寫相關信息并上傳下列資料，申請開立子賬戶：（1）營業執照；（2）基本存款賬戶開戶許可證或基本存款賬戶信息表；（3）委托書、經辦人身份證明；（4）法定代表人或負責人身份證明：（5）其他按相關規定需提供的資料。市公積金中心自受理申請后1個工作日內推送至監管機構完成審核。
第十一條?開發企業開立子賬戶后，應與監管機構、市公積金中心簽訂《黃石市新建商品房預售資金監管協議書》（以下簡稱《三方協議》）。開發企業在《三方協議》上加蓋公章后，再和下列材料一同掃描上傳至監管系統，申請預售資金監管。監管機構受理申請后3個工作日內完成審核，并通知市公積金中心簽訂《三方協議》。開發企業簽訂《三方協議》，應當提交以下資料：
（一）工程款支付情況和重點監管資金使用計劃表；
（二）預售資金監管誠信承諾書。
重點監管資金使用計劃應當列明工程前期、完成基礎工程、完成預售許可工程形象進度、主體結構封頂、完成內外裝飾裝修、竣工驗收備案和完成首次登記環節費用；其總額一般為房屋總造價的1.3至1.5倍，即每平方米造價乘以總建筑面積乘以1.3至1.5，屬于全裝修的，還應當包括全裝修成本費用；開發企業應當會商總承包單位、監理單位合理安排使用重點監管資金，共同制定重點監管資金使用計劃。
重點監管資金使用計劃調整的，開發企業應當自調整之日起5個工作日內報監管機構。
前述工程款支付情況、重點監管資金使用計劃表應當經總承包單位、監理單位簽章確認。
第十二條?預售項目尚未發生銷售行為或已全部撤銷網上簽約的，經市公積金中心同意，可申請變更開立子賬戶時選擇的商業銀行。開發企業申請變更的，應當提交以下資料：（1）變更申請書；（2）委托書及經辦人身份證明；（3）營業執照；（4）法定代表人或負責人身份證明：（5）其他按相關規定需提供的資料。市公積金中心受理申請后1個工作日內完成審核。
已辦理商品房預售許可證的開發企業，應當在辦理變更后，辦理預售許可證證載賬戶信息變更手續。
第三章 預售資金的交存
第十三條?商品房預售資金應當全部存入監管賬戶，開發企業不得以任何理由緩存預售資金或將預售資金轉存至其他賬戶。
開發企業應當開具新建商品房預售資金繳款通知書，協助購房人通過商業銀行網點柜臺、新建商品房預售資金監管專用 POS機、網銀轉賬等方式將預售資金直接存入監管賬戶。
購房人申請貸款（含商業貸款和住房公積金貸款）的，貸款銀行或住房公積金中心應當將貸款資金足額發放至監管賬戶。
第十四條?開發企業在辦理商品房預售合同網簽備案時，預售合同網簽備案系統自動通過監管系統對預售資金交存情況進行核驗；其中通過貸款方式購房的，交存金額不得低于政策規定的個人住房或商業用房貸款首付比例。
第四章 預售資金的使用
第十五條?預售資金存入監管賬戶后，通過監管系統分別計算出每個子賬戶重點監管資金和非重點監管資金額度，由監管機構實施監管。
第十六條?開發企業申請支取重點監管資金，應當符合資金使用計劃，滿足相應的工程建設節點要求。
監管賬戶內的重點監管資金余額達到重點監管資金總額3%以上的，可申請支取3%以外的重點監管資金。
因涉穩、保障農民工工資等原因，開發企業可申請支取重點監管資金總額3%以內的資金。
開發企業申請辦理重點監管資金的撥付手續，應向監管機構提交以下資料：（1）重點監管資金使用申請表；（2）經辦人委托書、身份證明；（3）工程款支付情況及資金使用計劃表。開發企業申請支取重點監管資金，應當經承包單位或材料設備供應商等相關單位和監理單位簽章確認。
開發企業申請支取重點監管資金，監管機構應當自受理申請之日起3個工作日內完成審核。符合條件的，在監管系統中向市公積金中心推送《重點監管資金同意撥付證明》；有下列情形之一的，在監管系統中向開發企業作出《不予撥付通知書》：
1. 用于非工程建設有關的款項；
2. 超出資金使用計劃和節點用款額度的；
3. 不按規定使用預售資金的其他情形。
市公積金中心應當依據監管機構的《重點監管資金同意撥付證明》，在1個工作日內將資金撥付給施工單位、材料設備供應商等收款單位。
第十七條?購房人交清全部購房款后，監管系統按照個人全款一定比例計算出非重點監管資金。計算比例由監管機構根據企業信用等情況確定，但不高于個人全款的30%。
監管賬戶內累計重點監管資金（包括已支取的重點監管資金）超過重點監管資金總額后，新增資金全部計入非重點監管資金。
開發企業申請支取非重點監管資金，應向監管機構提交以下資料：（1）非重點監管資金使用申請表；（2）非重點監管資金使用計劃表；（3）經辦人委托書、身份證明。
監管機構應當自受理申請之日起2個工作日內完成審核，符合條件的，在監管系統中向市公積金中心推送《非重點監管資金同意撥付證明》。
市公積金中心憑監管機構的《非重點監管資金同意撥付證明》，在1個工作日內將資金撥付至收款單位。
第十八條??經認定停工或存在重大風險隱患的預售項目，由屬地政府會商監管部門，指定單位設立預售資金政府監管專戶，預售資金實施封閉運行監管，市公積金中心應當積極予以配合。
第十九條?司法機關和有關部門對開發企業新建商品房預售資金進行凍結、扣劃的，市公積金中心有義務證明開發企業子賬戶的性質，并及時書面告知監管機構。
第二十一條?應當納入監管的預售資金與實際存入監管賬戶的資金不符時，開發企業應當向監管機構提交以下資料：（1）沖正申請表；（2）繳款的轉賬記錄、POS機票據等；（3）委托書、經辦人身份證明；（4）由于發放購房貸款或者銀行匯款等原因造成資金錯誤劃入監管賬戶的，還應當提供相關發起銀行出具的證明文件。
監管機構自受理申請后3個工作日內完成審核，并向市公積金中心推送《新建商品房預售資金監管賬戶沖正通知書》（以下簡稱《沖正通知書》）。市公積金中心憑《沖正通知書》及時辦理沖正手續。
第二十二條?監管賬戶出現不明資金入賬的，市公積金中心應當及時告知開發企業和監管部門。經相關銀行查實后，書面通知市公積金中心將不明入賬在監管系統中關聯至相應開發企業房屋信息。對確實不應當存入監管賬戶的資金，經市公積金中心確認，待監管部門審核后，書面通知市公積金中心予以退回。
第二十三條?開發企業完成首次登記后可申請解除監管。開發企業申請辦理解除監管的，應當提交以下資料：（1）解除監管申請表；（2）委托書及經辦人身份證明；（3）監管項目的房屋所有權不動產首次登記證明。
監管機構自受理申請后3個工作日內完成審核。審核通過的，向市公積金中心推送《新建商品房預售資金監管賬戶解除監管證明》。市公積金中心收到《新建商品房預售資金監管賬戶解除監管證明》后，應及時辦理解除監管手續。
第五章 監督管理責任
第二十四條?監管部門應當對商品房預售資金交存、使用情況進行監督檢查，并對存在以下情形的預售項目實施重點監督檢查：
1. 監管系統平臺發出預警信息的預售項目；
2. 發生監管爭議和申訴的預售項目；
3. 發生重大矛盾糾紛的預售項目及其關聯企業建設的其他預售項目；
4. 其他根據監管需要進行重點檢查的預售項目。
監管部門應當對在監督檢查中發現的違規行為責令限期整改；發現監管機構存在違規行為的，責令糾正、通報批評，并在監管部門年度考核中予以記錄。
第二十五條?市公積金中心有下列情形之一的，由監管部門責令其限期糾正并督促其限期整改：
1. 未按規定收取、撥付預售資金；
2. 發現開發企業違規收取、使用預售資金，未及時報監管機構；
3. 其他違反預售資金監管規定的行為。
市公積金中心違反預售資金監管協議，未經監管部門同意，擅自挪用、撥付監管資金的，應當負責追回，無法追回的依法承擔相應的賠償責任。
第二十六條?開發企業有下列情形之一的，由監管部門責令其限期糾正，情節嚴重或者拒不改正的，依據有關規定處理。
1. 未按規定交存、使用預售資金；
2. 提供虛假材料申請支取預售資金；
3. 其他違反預售資金監管規定的行為。
第二十七條?商業銀行有下列情形之一的，市公積金中心可暫停或停止與其開展新的監管合作業務：
1、開立監管賬戶的商業銀行未履行金融服務協議且不按要求整改；
2、貸款銀行擅自發放購房貸款資金至非監管賬戶。
情節嚴重的，由中國人民銀行黃石市分行、國家金融監督管理
總局黃石監管分局依據有關規定處理。
第二十八條?勘察、設計、施工、監理單位為開發企業違規支取預售資金提供便利的，房地產經紀機構為開發企業違規收取、支取預售資金提供便利的，由監管部門依據有關規定處理。
第二十九條?相關部門及其工作人員在預售資金監管工作中濫用職權、玩忽職守、弄虛作假的，依法予以處理。
第六章 附則
第三十條?開發區?鐵山區范圍內商品房預售資金監管工作參照本辦法執行。
第三十一條?本辦法自2024年10月1日起施行，有效期3年。原《黃石市新建商品房預售資金監管辦法（試行）》黃建〔2021〕32號和《黃石市新建商品房預售資金監管實施細則（試行）》黃建〔2023〕16號廢止。
第三十二條?2024年10月1日前已取得預售許可并實施預售資金監管的房地產項目，開發企業和原資金監管銀行須配合市公積金中心將原監管賬戶資金轉入市公積金中心監管賬戶。
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