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為規范我市業主委員會、業主個人、受托的第三方運營機構在物業管理區域內地表及地下、半地下和高層汽車庫改建、擴建新能源汽車充電設施（以下簡稱充電設施）工作，以及管理工作中各方主體的權利、義務，保障人民生命財產安全，減少、避免安全隱患的產生、安全事故的發生，我局曾于2021年10月1日頒布施行了《佛山市物業管理區域新能源汽車充電設施安全建設管理指引（試行）》，后又聯合市發展和改革局、市消防救援支隊于2023年8月1日頒布施行了《關于進一步明確在物業管理區域內地下、半地下和高層汽車庫建設電動汽車分散充電設施有關要求的通知》。我局根據在執行過程中各方的反饋，合并了兩份規范性文件的重復規定，形成了《佛山市物業管理區域新能源汽車充電設施安全建設管理指引》（以下簡稱《指引》)?，F將有關情況說明如下：

一、制定背景和必要性

（一）推廣使用新能源汽車是國家明確的發展方向

加快新能源汽車的推廣應用，能有效緩解能源和環境壓力，促進汽車產業轉型升級。大力推進充電設施建設，有利于解決新能源汽車充電難題，是發展新能源汽車產業的重要保障。為此國務院、省政府陸續出臺了相關政策文件。

（二）上位法律法規、制度滯后，建設、管理存空白

雖然國務院、省政府出臺了一系列政策，但由于新能源汽車充電設施屬于新鮮事物，其建設、管理等仍存在很多不明確、有待完善的地方，在實踐中，出現了許多問題：一是法律問題。需要考慮如何保障《中華人民共和國民法典》規定的充電設施相鄰的業主權益，對充電設施建設時可能占用小區共有部位，改變共有部位原規劃用途，破壞或改變公共部分，使用時增加變壓器等小區共有設施負荷建等涉及全體業主權益需要業主共同決策的問題；二是安全管理問題。充電設施存在漏電、新能源汽車存在自燃的安全隱患。在實踐中，沒有專業資質的業主私自安裝充電設施、飛線充電等情況時有發生，業主對于充電設施及其設置場所的日常消防安全檢查及管理往往草草了事，充電設施安全管理權責不清、相應的安全管理制度不健全、安全隱患得不到及時整治等問題，一旦新能源汽車充電設施發生事故，不能有效開展應急處置，易引發安全事故擴大，嚴重危害小區業主的生命、財產安全；三是缺乏統一標準的問題。目前充電基礎設施建設審批立項與建設手續辦理流程不明確，企業備案服務不規范，由此導致的全市各區、甚至不同項目有不同操作標準，容易造成脫離管理的亂象、物企權力尋租的問題。政府管與不管，如何管理成為必需解決的問題。

（三）2020年以來由此產生的信訪投訴頻發，影響社會穩定

因為充電設施安全管理權責不清、相應的安全管理制度不健全，在充電設施安裝過程中產生了新能源汽車車主新建充電設施的需求與全體業主的安全與利益之間的矛盾，甚至有個別物業服務企業利用新能源汽車審批建設進行權力尋租。去年以來，圍繞物業管理區域內新能源汽車充電設施建設、管理的問題造成了相當數量的信訪、投訴、糾紛，破壞了社區的穩定、社會的和諧。

投訴的內容分為兩類：一是來自有充電設施建設需求的業主。他們在車位權屬不清晰、不具備改造條件的情況下，強硬要求物業服務企業出具同意項目建設安裝的意見，認為物業服務企業負責任的勸阻是故意刁難，引發投訴；有部分業主在具備安裝條件的情況下，被物業服務企業無理阻攔，甚至進行權力尋租，引發投訴。二是來自充電設施相鄰的業主。充電設施相鄰的業主認為充電設施具有高度危險性，對物業同意安裝充電設施不滿，引發投訴。

（四）既有小區地下、半地下和高層汽車庫建樁需求大，風險也大

由于目前我市新能源汽車數量遠少于燃油汽車，且業主購置新能源汽車時間不一，故在未來十年甚至更長的一段時間內，我市小區地下停車場將會呈現少量新能源汽車以“插花”形式停放在大量燃油汽車旁的局面。一旦因充電著火，很可能“火燒連營”。新能源汽車火災絕大多數是電池短路造成，鋰電池著火易爆燃，火勢迅猛，用二氧化碳、泡沫滅火器很難撲滅，著火中、后期唯有通過不斷大量噴水為電池降溫，直至其燒盡。因限高，消防車無法進入地下停車場，一旦地下車庫發生火災，只能依靠停車場的消火栓噴水滅火，撲救難度更大。根據《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范》（GB50067-2014），建筑構件的最大設計耐火時間不超3小時，一旦梁、柱等承重結構燒毀，將致使地下停車場上方的住宅成為危房。

（五）小區用電負荷有限，增容有工作難度

根據供電部門的設計規范，90至140㎡的住宅設計用電負荷為10千瓦。在用電高峰期，平均每戶剩余2-3千瓦負荷，1個慢充樁用電負荷為7千瓦，安裝后將占用2-3戶的剩余用電負荷。據此計算，當三分之一的業主安裝充電樁后，必將耗盡小區變壓器剩余負荷，導致其余三分之二的業主再無容量安裝充電樁。因此，要保證將來全體業主都有可能安裝充電樁，就必須對變壓器增容。

變壓器作為小區共用設施，自籌資金或者移交給供電部門增容改造都需要依法取得法定比例業主同意方可實施，難度較大。

綜上，盡快修訂我市相關的兩份規范性文件，明確我市物業管理區域，特別是地下、半地下和高層汽車庫改建、擴建新能源汽車充電設施建設、管理工作的相關辦事程序、辦事材料、管理制度等具有合法性、必要性和緊迫性。

二、制訂依據

《指引》制定依據有：《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國安全生產法》、《生產安全事故應急條例》、《廣東省物業管理條例》、《廣東省城鄉規劃條例》、《國務院辦公廳關于加快新能源汽車推廣應用的指導意見》（國辦發〔2014〕35號）、《國務院辦公廳關于加快電動汽車充電基礎設施建設的指導意見》（國辦發〔2015〕73號，現已失效）、《廣東省人民政府辦公廳關于加快新能源汽車推廣應用的實施意見》（粵府辦〔2016〕23號）、《關于加快居民區電動汽車充電基礎設施建設的通知》（發改能源〔2016〕1611號）、《廣東省電動汽車充電基礎設施建設運營管理辦法》（粵發改能電〔2016〕691號，2016年10月28日發布施行，有效期五年）、《廣東省人民政府關于加快新能源汽車產業創新發展的意見》（粵府辦〔2018〕46號）等法律法規政策文件和廣東省標準《電動汽車充電基礎設施建設技術規程》（DBJ/T15-150-2018）、《電動汽車分散充電設施工程技術標準》（GB/T51313-2018）、《電動汽車充換電設施工程施工和竣工驗收規范》（NB/T33004-2020），參照《廣州市電動汽車充電基礎設施選址規劃、建設、運營維護技術規范指引》、《廣州市工業和信息化局關于印發進一步加強電動汽車充電基礎設施建設運營管理的通知》（穗工信規字〔2019〕1號）、《廣州市電動汽車充電基礎設施安全管理辦法》、《深圳市住宅區住宅類停車場新能源汽車充電設施安全管理指引（征求意見稿）》、住建部公開答復網友提問內容等。

還參照了《佛山市禪城區住房城鄉建設和水利局佛山市禪城區發展和改革局佛山市禪城區消防救援大隊關于明確物管小區內電動汽車分散充電設施建設安裝條件的通知》、《佛山市南海區住房城鄉建設和水利局佛山市南海區發展和改革局佛山市南海區消防救援大隊關于明確物管小區內電動汽車分散充電設施建設安裝條件的通知》（南建水函〔2022〕71號）、《佛山市順德區住房城鄉建設和水利局佛山市順德區發展和改革局佛山市順德區消防救援大隊關于明確物管小區內電動汽車分散充電設施建設安裝條件的通知》（順住建發〔2022〕27號）、《成都市居民小區居民充電基礎設施建設管理實施細則》（成經信發〔2021〕7號）。

三、制度主要內容及創新點

《指引》正文共包含二十二條，附件十三個，主要規定了物業管理區域，包括地下、半地下和高層汽車庫改建、擴建新能源汽車充電設施建設、管理過程中的工作流程和責任主體等方面的內容。

《指引》的創新點可歸納為“五有”，即“實施有依據”、“動作有標準”、“責任有落實”、“安全有保障”及“落地有辦法”，具體如下：

（一）實施有依據

《指引》依法依規對相關工作進行規范。

第三條對充電設施的建設場所需滿足的條件及充電設施建設依據進行了規定。

第六條規定涉及業主共同表決事項的，依據《中華人民共和國民法典》有關規定征求業主意見、保障相鄰業主合法權益。

第十條規定依據廣東省標準《電動汽車充電基礎設施建設技術規程》（DBJ/T 15-150-2018）、《電動汽車分散充電設施工程技術標準》（GB/T51313-2018）等標準規范要求出具施工圖紙；第十一條規定依據《建設工程消防設計審查驗收管理暫行規定》進行消防設計審查、驗收或備案、抽查；第十二條規定依據《廣東省城鄉規劃條例》、《建筑工程施工許可管理辦法》和《廣東省住房和城鄉建設廳關于調整房屋建筑和市政基礎設施工程施工許可證辦理限額的通知》辦理建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證。

（二）動作有標準

《指引》為充電設施的施工、驗收及管理這三個環節設置了規范的動作。

《指引》第八條、第九條對充電設施施工建設進行規定：業主不得擅自施工，應當按規定進行申請。

第十三條對充電設施驗收進行規定：業主會同供電部門、施工方、具備相應資質的第三方檢驗技術機構，邀請物業服務企業一同驗收，并向住建部門提交相關資料。

第十四條對充電設施管理進行規定：業主可以自行管理或委托第三方管理。

（三）責任有落實

《指引》分別對施工安全責任、設施管理責任及物業服務企業的監督責任進行了明確。

《指引》第九條是對施工安全責任的落實：物業服務企業需與簽訂《安全生產管理協議》。

《指引》第十四條、第十五條是對設施管理責任的落實：第十四條規定業主自行管理的，物業服務企業需與業主簽訂《充電設施安全使用承諾書》；業主委托他人管理的，物業服務企業需與受托人簽訂《安全管理協議》。

《指引》第十六條規定物業服務企業應依約加強巡視確保設施安全，應通過應急預案來提高處置能力。

《指引》還落實了物業服務企業的監督責任：一是發現責任，第八條、第九條、第十三條規定了業主需要向物業服務企業提交的資料，方便物業服務企業知曉設施設備的存在，第十六條第（一）項、第（二）項則規定了物業服務企業對充電設施巡查、發現隱患的責任；二是勸阻責任，第十六條第（三）項規定物業服務企業發出《違規行為告知書》的情形與責任，第十六條第（四）項規定物業服務企業及時停電的情形與責任；三是報告責任，第十六條第（五）項規定了物業服務企業向有關部門提交《違規行為報告書》的情形與責任。

（四）安全有保障

《指引》通過技術、制度及人員等三方面對安全予以保障。

《指引》以廣東省標準《電動汽車充電基礎設施建設技術規程》（DBJ/T15-150-2018）和《電動汽車分散充電設施工程技術標準》（GB/T51313-2018）為建設依據，并規定供電部門的參與等為充電設施的建設提供充分的技術保障。

《指引》第十五條第（三）項規定了定期檢查制度，第十五條第（四）項規定了定期安全風險評估制度，第十五條第（五）項規定了維修保養臺帳制度，第十六條第（二）項規定了物業服務企業的應急制度，為充電設施的管理提供了充分的制度保障。

《指引》第九條第一款規定業主必須委托專業的施工單位建設充電設施，第十三條規定第三方檢驗技術機構需參與指導充電設施的驗收，第十五條第（四）項規定需委托具備相應資質的第三方進行定期風險評估，第十六條第（一）項規定物業服務企業人員的日常巡查，為充電設施的建設及管理提供了充分的人員保障。

（五）落地有辦法

近幾年以業主分散建設電動汽車充電設施的需求最大，實操中遇到的最大困難就是《電動汽車分散充電設施工程技術標準》（GB/T51313-2018）實施前（2019年3月1日）已建成的既有小區地下、半地下及高層車庫很難完全滿足國家標準，且無法改造。《指引》根據建設部公開答復網友提問時明確的標準以及《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范》(GB50067-2014）對地下、半地下和高層汽車庫火災自動報警系統、排煙設施、自動噴水滅火系統、消防應急照明和疏散指示標志提出的要求，在第三條進行了明確規定，堅守安全底線的同時大大提高了實操性。

四、制度實施的對象

《指引》實施的主要對象是已經在物業管理區域改建、擴建新能源汽車充電設施，或有在物業管理區域改建、擴建新能源汽車充電設施需求的業主委員會、業主個人、受托的企業（單位）。

五、制度實施可能帶來的影響

一是“安裝有條件”。擬安裝電動汽車充電設施的地下、半地下及高層車庫必須符合《指引》第三條第一、第二、第三款的條件，因此，有部分小區的車庫會因為不滿足條件，只能在地面上安裝。

二是“建設有紅線”。在安裝電動汽車充電設施時不得違反《指引》第九條規定，不得損壞或者擅自變動建筑樓板、梁、柱、剪力墻等房屋承重結構、主體結構，不得損壞或者擅自變動原有消防設施或防火分區，不得在人防工程范圍內開孔（鉆孔）貫穿結構件。

三是“管理有規范”。業主必須按照《指引》第十五條規定，做好充電設施的日常安全保障工作。物業服務企業必須按照《指引》第十六條規定，加大對物業管理區域消防安全隱患的監督，對業主違法違規行為進行勸阻。

總之，物業管理區域建設、管理充電設施不再是“隨心所欲”、“無章可循”了，正因為這些所謂的“影響”，才能保障真正的安全。

政策文件：佛山市住房和城鄉建設局關于印發《佛山市物業管理區域新能源汽車充電設施安全建設管理指引》的通知

關聯稿件：佛山市住房和城鄉建設局關于印發《佛山市物業管理區域新能源汽車充電設施安全建設管理指引》的通知

 

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