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住房城鄉(xiāng)建設(shè)糾紛訴訟案例

案例

某房地產(chǎn)公司訴文山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局行政強(qiáng)制措施案

基本案情

某房地產(chǎn)公司訴稱:2018年7月30日,其向文山市委、市政府遞交《文山某房地產(chǎn)公司關(guān)于請求暫緩繳納國有建設(shè)用地使用權(quán)“外掛資金”的情況匯報》,請求暫緩繳納國有建設(shè)用地使用權(quán)外掛資金,并自愿以某泉居一期1/2#樓第三層建筑面積為5432.53m2的商業(yè),作為政府外掛資金的抵押物,并承諾在1年期限內(nèi)繳清外掛資金,若逾期未繳納可由政府處置抵押物。2020年6月18日,原告公司在進(jìn)入網(wǎng)簽備案系統(tǒng)后發(fā)現(xiàn),原告公司的某泉居一期項目的網(wǎng)簽備案功能被凍結(jié),原告所有預(yù)售商品房包括商鋪和車位都不能正常的進(jìn)行商品房的銷售及備案。2020年11月29日,原告向被告提交了《解凍申請》,請求解除對原告網(wǎng)簽系統(tǒng)的凍結(jié),讓原告能夠正常銷售商品房包括商鋪和車位。2020年12月1日,被告向原告作出《文山市住房中心關(guān)于鎖定文山某房地產(chǎn)公司網(wǎng)簽備案系統(tǒng)的函》,告知原告,被告的行為是根據(jù)文山市不動產(chǎn)登記中心(文不動產(chǎn)函〔2018〕23號)《文山市不動產(chǎn)登記中心關(guān)于協(xié)助辦理文山某房地產(chǎn)不動產(chǎn)抵押的函》對原告公司的網(wǎng)簽系統(tǒng)進(jìn)行凍結(jié)。政府機(jī)關(guān)建立網(wǎng)簽備案系統(tǒng)是為了更好的保障房地產(chǎn)企業(yè)正常交易,依法履行備案義務(wù),保護(hù)購房者的合法權(quán)益的服務(wù)平臺,我方與文山市自然資源局因?yàn)橥鈷熨Y金的糾紛,文山市自然資源局已通過訴訟方式提請人民法院解決。現(xiàn)在,被告全然不顧網(wǎng)簽平臺的服務(wù)性質(zhì),在法律法規(guī)沒有授權(quán)的情況下,僅以平級性質(zhì)機(jī)關(guān)的函為依據(jù),擅用公權(quán)力凍結(jié)原告的網(wǎng)簽系統(tǒng),導(dǎo)致原告不能正常進(jìn)行房地產(chǎn)交易,違法干涉原告的經(jīng)營,給原告造成巨大經(jīng)濟(jì)損失。故請求判令:撤銷文山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(以下簡稱文山市住建局)對文山某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司網(wǎng)簽備案系統(tǒng)的凍結(jié)。

被告文山市住建局辯稱:一、被告在網(wǎng)簽備案系統(tǒng)限制原告網(wǎng)簽交易備案系統(tǒng)的行為合法。2018年9月12日,文山市不動產(chǎn)登記中心就原告的情況匯報作出了回復(fù)(文不動產(chǎn)函【2018】23號),同意原告暫緩繳納外掛資金,原告自愿以某泉居1/2#樓第二、三層全部商鋪?zhàn)鳛閷φ鈷熨Y金的抵押物,在原告未繳清欠款前,房管中心和不動產(chǎn)中心凍結(jié)質(zhì)押商鋪一切相關(guān)出售、登記的手續(xù),待原告全額繳清欠款后,才給予解凍。原告接收該函后并未對內(nèi)容事項提出任何異議,認(rèn)可了該函作出的處理方式。

二、2020年,文山市住房管理中心發(fā)現(xiàn),原告對某泉居1/2#樓第二、三層商鋪進(jìn)行銷售備案,經(jīng)核查,1幢2樓37套商鋪已被銷售備案完,已不能滿足當(dāng)時作出承諾的面積及評估價值,為了避免更多的產(chǎn)權(quán)糾紛,才對原告某泉居項目進(jìn)行交易限制。因此,被告的行為不具有違法性。

綜上所述,被告在網(wǎng)簽備案系統(tǒng)限制原告交易被告的行為合法,原告的訴訟請求不應(yīng)得到支持,應(yīng)當(dāng)予以駁回。法院經(jīng)審理查明,2018年7月30日,原告向文山市委、市政府遞交《文山某房地產(chǎn)公司關(guān)于請求暫緩繳納國有建設(shè)用地使用權(quán)“外掛資金”的情況匯報》,請求暫緩繳納國有建設(shè)用地使用權(quán)外掛資金,并自愿以原告開發(fā)的某泉居一期1/2#樓第三層建筑面積為5432.53m2的商業(yè),作為政府外掛資金的抵押物,并承諾在1年期限內(nèi)繳清外掛資金,若逾期未繳納可由政府處置抵押物。2018年9月12日,經(jīng)文山市政府批準(zhǔn),文山市不動產(chǎn)登記中心向文山市房管中心作出《文山市不動產(chǎn)登記中心關(guān)于協(xié)助辦理文山某典房地產(chǎn)不動產(chǎn)抵押的函》,內(nèi)容為“在該公司未繳清欠款前,房管中心和不動產(chǎn)中心凍結(jié)質(zhì)押商鋪一切相關(guān)出售、登記的手續(xù)。待該公司全額繳清欠款后,才給予解凍。如公司在承諾期限內(nèi)不繳清外掛資金,將按程序拍賣后繳清。其余產(chǎn)權(quán)部分請貴中心協(xié)助我中心給予文山某典房地產(chǎn)辦理相關(guān)銷售、抵押事宜”。后原告繼續(xù)對該樓盤的商鋪予以對外出售,被告在得知原告銷售行為后,將原告開發(fā)的某泉居一期樓盤在“新建商品房網(wǎng)上簽約備案管理系統(tǒng)”中的網(wǎng)簽備案予以凍結(jié)。2020年6月18日,原告發(fā)現(xiàn)被告對其網(wǎng)簽備案系統(tǒng)予以凍結(jié)后,2020年11月29日,原告向被告提交解凍申請。2020年12月1日,被告向原告作出《文山市住房管理中心關(guān)于鎖定文山某典房地產(chǎn)公司網(wǎng)簽備案系統(tǒng)的函》,告知原告因其未按期繳納外掛資金以及擅自出售自愿作為抵押的商鋪,故對該樓盤予以鎖定。原告不服被告的凍結(jié)行為,訴至法院。

云南省文山市人民法院于2021年7月2日作出(2021)云2601行初8號行政判決:判決撤銷被告文山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局對原告某房地產(chǎn)公司某泉居一期項目網(wǎng)簽備案系統(tǒng)的凍結(jié)行政行為。宣判后,雙方當(dāng)事人均未提出上訴,該判已發(fā)生法律效力。

裁判要點(diǎn)

商品房買賣合同網(wǎng)簽備案系統(tǒng)是用于管理房地產(chǎn)企業(yè)的商品房預(yù)售、現(xiàn)售過程,便于房地產(chǎn)企業(yè)在商品房合同簽訂前、后進(jìn)行房屋狀態(tài)的核查,對于房屋已銷售、查封、抵押、凍結(jié)、已預(yù)告登記等狀態(tài)予以提示,通過信息技術(shù)手段,切實(shí)保護(hù)購房人的合法權(quán)益,可以有效遏制一房多賣、違規(guī)銷售等行為,維護(hù)房地產(chǎn)市場運(yùn)營秩序和健康發(fā)展。現(xiàn)行的法律、法規(guī)并沒有規(guī)定及授權(quán)給房地產(chǎn)主管部門可以行使凍結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)商品房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)的權(quán)限,房地產(chǎn)主管部門不能因其他因素直接采取凍結(jié)措施予以凍結(jié)。（摘自人民法院案例庫；文中涉及法條均為指導(dǎo)案例發(fā)布時版本）

 

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