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中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長　柴強

10月17日上午，國務院新聞辦公室舉行新聞發布會，住房城鄉建設部部長倪虹和財政部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監督管理總局負責人介紹促進房地產市場平穩健康發展有關情況。會上，倪虹宣布了“兩個增加”，其中之一是主要采取貨幣化安置的方式，新增實施100萬套城中村和危舊房改造，這有利于進一步增加購房需求。

近來，從中央到地方一系列、一攬子明確而有力的政策“組合拳”，尤其是釋放“促進房地產市場止跌回穩”的信號，給出了房地產市場將會企穩甚至上漲的預期，有效提振了信心。市場反應積極：一是“促進房地產市場止跌回穩”順應了購房心態，使一些購房需求者不再持幣觀望。二是降低首付款比例和貸款利率，降低了購房門檻，減輕了還款壓力，解決了部分居民想買房而買不起、供不起的問題。三是保交房、加大“白名單”項目貸款投放力度，打消了一些人不敢買新房特別是不敢買期房的顧慮。四是北上廣深10月1日前調整優化了住房限購政策，釋放了一些有購房支付能力的購房需求，包括購買后出租、保值的合理投資性需求。

未來仍有很大的潛在購房需求。一是城鎮人均住房面積尚未達峰，二是城鎮化率到75%還有較大空間，三是城鎮之間人口流動會帶來結構性住房需求，四是住“好房子”的需求長期存在。此外，近幾年還積壓了一些購房需求。

下一步，需要密切關注房地產市場回暖向好的持續性，要做好預期管理與引導，做到可持續。促進房地產市場止跌回穩，重點應使房價保持在合理范圍，房地產開發商、中介機構不應借機取消購房優惠（如折扣、送裝修、送物業服務費等）、上調房價甚至哄抬房價，沖減政策效應，導致不可持續。

仍應加大“賣舊買新”“一二手聯動”的稅收等政策支持力度。現在新房總價高，許多改善性需求者賣舊房才有能力買新房，而舊房難以快速賣掉，可先訂購新房，在約定時間內舊房未賣掉的，可解除認購協議、全額退還定金。“先買房再賣房”與“先賣房再買房”享受同等的退還個人所得稅等優惠政策。

還需進一步解決購房后顧之憂，保證按期保質交房，使未來更多的居民放心買房。城市政府可探索對無交付風險的新房項目給予購房“白名單”，提供后續保交房機制或建立相關保險制度。規范房地產市場秩序，加強房地產中介管理。

應鼓勵居民購房長期用于出租的合理投資性需求，減免有關稅費，使之比把錢存在銀行劃算，既解決部分居民買不起房而租房問題，又有利于加快建立租購并舉的住房制度、構建房地產發展新模式。

此外，房地產和經濟相互影響，房地產市場止跌回穩還有賴于經濟基本面及居民就業、收入預期進一步改善。

相信，隨著這一系列含金量高、操作性強政策的出臺，一項項立足實際、因地制宜措施的相繼落地，一定會讓人民群眾享受政策紅利，住上更好的房子。

摘自　《中國建設報》　2024.10.30

 

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