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完善“市場＋保障”的住房供應體系，是構建房地產新模式的關鍵環節。近日，住房城鄉建設部再次部署，加大配售型保障性住房的建設和供給。

此前，全國住房和城鄉建設工作會議提出，2025年，以需定購、以需定建，增加保障性住房供給，并加大配售型保障房的建設力度。從各地的經驗來看，配售型保障房模式是否形成？推廣配售型保障房將對商品房市場產生怎樣的影響？

1、多地明確配售型保障房規劃

推動配售型保障性住房建設已成為當前許多城市的重要任務。2月18日，住房城鄉建設部在推進配售型保障性住房輪候庫建設工作現場會上強調，各地要加快推進輪候庫建設，加大配售型保障性住房建設和供給。

從此次會議的內容來看，住房城鄉建設部要求各地盡快出臺配售型保障性住房管理辦法，制定適用于本市縣的統一配售條件和標準，明確保障對象、準入條件、輪候排序、退出機制等管理流程和政策指引，并建立常態化的申請受理機制和部門聯合審核機制。同時，要根據本地區配售型保障性住房輪候需求，研究制定配售型保障性住房建設籌集行動方案，將輪候需求納入年度建設籌集計劃。

早在2023年，《關于規劃建設保障性住房的指導意見》文件發布，標志著配售型保障性住房成為繼保障性租賃住房之后，保障房供給體系的重要組成部分。而原有的住房保障體系是以公共租賃住房和保障性租賃住房為主體。

在持續推動房地產市場止跌回穩的背景下，2024年12月24日召開的全國住房和城鄉建設工作會議提出，要“以需定購、以需定建，增加保障性住房供給，配售型保障房要加大力度”，以幫助更多新市民、青年人、農民工等群體實現安居。這一舉措被業內視為新一輪保障性住房建設全面啟動的信號。

從目前情況來看，全國各地在配售型保障性住房方面已制定了明確的規劃和目標。例如，天津市2025年將穩步發展配售型保障性住房，并加快在建項目建設，目前規劃和開工的配售型保障房項目已達8個；濟南市計劃在2025年開展配售型保障性住房銷售，預計將有3000余套房源達到預售條件，并以“保本微利”的價格進行配售。

此外，遼寧省計劃在2025年收購存量商品房用作配售型保障性住房；南寧市配售型保障性住房準購資格報名在2025年1月啟動，首批配售型保障性住房房源即將開售。

2、輪候庫利于配售型保障房供給和分配

值得注意的是，住房城鄉建設部要求各地充分利用信息系統。與住房城鄉建設部信息中心做好對接，根據實際情況配置和完善輪候庫信息系統，確保輪候庫建設工作順利推進；充分利用保障性住房管理信息平臺，填報項目開工、建設、收購、配售和輪候等情況，確保數據真實準確、更新及時。

對此，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，輪候庫的建設，是摸清了輪候對象的相關住房等情況。其既深刻把握了保障房對象的相關需求，也立足于需求信息，利于后續產品供給和分配等。此外，輪候庫的建設，對于發揮配售型保障性住房惠民生、促轉型、穩經濟等多重功能具有積極意義。

嚴躍進認為，輪候庫本質是信息化和數字化建設，因此增強系統的智能化和便捷化建設非常關鍵。除了輪候對象的個人信息更新以外，也要加強各類外部信息的監測。比如說，要把普通商品住宅、法拍房、二手房等市場信息納入管理體系，更加主動地把握需求變化，確保數據精準。

從各地實踐來看，青島市建立了配售型保障性住房輪候庫管理制度，開發建設了輪候服務系統，基本實現申請“一網通辦”、審核“秒審秒批”、數據“實時共享”。截至目前，已有2700戶家庭納入輪候庫排序。

據悉，青島市已印發實施方案、配售方案、全生命周期信息化管理等多個文件，形成“1+N”政策體系。還有更多城市正在建立配售型保障性住房的政策體系，比如，2月18日，《畢節市配售型保障性住房管理辦法（征求意見稿）》公開征集意見。

作為首個發布相關管理辦法的一線城市，去年底，《廣州市配售型保障性住房管理辦法（試行）》發布，要求一個家庭只能擁有一套配售型保障性住房，不得變更為商品住房上市交易。

從目前來看，多地通過收購存量商品房來轉化為保障性住房。例如，遼寧省指出，2025年將運用相關專項資金，對收購存量商品房用作符合條件的保障性住房項目給予支持。各地區選定地方國企作為收購主體，按需采購，按保本微利的原則配售。

在中指研究院企業研究總監劉水看來，通過收購市場存量房屋改建保障房，可以加快保障房供應，還可以有效去化市場庫存。在各地快速推進配售型保障房建設的情況下，“市場+保障”的住房供應體系建設有望更快實現。

另有業內人士認為，隨著配售型保障房的增多，預計將對商品房市場產生一定影響，尤其是其價格優勢可能吸引部分剛需群體。但總體而言，保障房與商品房將形成“雙軌制”發展模式。

 

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