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近日，珠海市住房和城鄉建設局印發了《珠海市物業管理招標投標管理辦法》（以下簡稱《辦法》），為使各相關單位、社會公眾對我局的文件解讀有更全面的理解，現就我局出臺的《辦法》有關內容解讀如下：

一、出臺背景及依據

（一）出臺背景

隨著《中華人民共和國民法典》施行、《物業管理條例》和《珠海經濟特區物業管理條例》修訂，以及《物業服務企業資質管理辦法》（建設部令第164號）廢止，《珠海市物業管理招標投標管理辦法》2024年4月1日失效，且隨著廣大業主自治意識的覺醒，參與管理意識的增強，我市物業管理招投標的情況發生較大變化，原《珠海市物業管理招標投標管理辦法》部分內容也已滯后于實際情況，亟需加以修改。

（二）出臺依據

1.《中華人民共和國招標投標法》；

2.《中華人民共和國招標投標法實施條例》；

3.《物業管理條例》；

4.《珠海經濟特區物業管理條例》；

5.住建部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》。

二、征求意見及采納情況

2024年4月-2024年9月，我局通過多種方式征求意見和建議，共收到有關業主、企業、協會及相關部門的意見建議54條，經溝通，其中采納19條，不采納34條，部分采納1條。

三、目標任務

為規范物業管理的招標投標活動，保護相關當事人的合法權益，促進珠海市物業服務市場健康、有序發展，我局在充分調研論證的基礎上，借鑒先進地市的工作經驗，依據有關招標投標活動的法律、法規及規范性文件的規定，制定了《珠海市物業管理招標投標管理辦法》。

四、主要內容

《辦法》分為總則、招標、投標、開標、評標和中標、投訴與處理、附則六個章節，共六十二個條款，對物業服務項目招標投標活動的整個流程做出了詳細的規定。重點內容如下：

（一）關于基本原則和管理體制

《辦法》確定了物業服務項目招投標活動應當以公開、公平、公正和誠實信用為基本原則；規定住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位應當通過招標方式選聘物業服務企業；提倡住宅以外的其他物業服務項目的招標人通過招標方式選聘物業服務企業；明確市物業管理行政主管部門建立物業管理招標投標平臺、指導和監督全市物業服務項目的招標投標活動的職責，各區物業管理行政主管部門（以下簡稱區物業主管部門）和鎮人民政府、街道辦事處（以下簡稱鎮街）依職能負責轄區范圍內物業服務項目招標投標活動指導和監督的三級監管機制。

（二）關于招標主體

《辦法》進一步完善物業服務項目的招標主體。明確了建設單位以及業主、業主大會、經業主大會授權的業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構均可以提出、組織招標。

（三）關于招標的方式和特殊情形

《辦法》明確招標可以采用公開招標和邀請招標的方式。通過招標的方式選聘物業服務企業的，投標人數少于三人時應當重新招標，建筑物總面積超過三萬平方米的物業管理區域，建設單位應該公開招標。同時對招標時出現的特殊情形做出規定，存在下列情形的，可以向區物業主管部門申請采用協議方式選聘物業服務企業：建筑物總面積不超過三萬平方米的物業管理區域，經過兩次邀請招標，投標人均少于三個的；或者依法應當通過公開招標選聘物業服務企業的物業服務項目，委托招標代理機構公開招標，且經過兩次公開招標，投標人均少于三個的。

（四）關于招標的流程和監管

在實踐中，建設單位作為招標人進行招標已有完備的流程和監管制度，但是業主、業主大會、經業主大會授權的業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構作為招標人時，由于缺乏相關指引以及監管，容易引起物業服務行業矛盾和物業管理糾紛。因此，《辦法》針對業主、業主大會、經業主大會授權的業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構作為招標人選聘物業服務企業的，規定招標人應當將招標文件交區物業主管部門備案后交業主大會審議通過，在發布招標公告或者發出投標邀請書十日前，再次向區物業主管部門提供相關材料，辦理招標備案；對采取協議方式選聘物業服務企業的，應當由業主大會做出不通過招標方式選聘物業服務企業后，向全體業主公示，并書面告知區物業主管部門和鎮街。在引導業主依法行使權利的同時發揮主管部門的監管職能。

（五）關于招標代理

《辦法》鼓勵招標人委托招標代理機構實施招標活動。明確經招標人和招標代理機構約定，招標代理服務費可以由中標人承擔，招標人或者招標代理機構應當在招標文件中注明。進一步為業主、業主大會、經業主大會授權的業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構作為招標人選聘物業服務企業提供便利和法律支持。

（六）關于最高限價

《辦法》中規定建設單位作為招標人的，可以設置最高投標限價，并在招標文件中明確最高投標限價或者最高投標限價的計算方法；建設單位不得規定最低投標限價。有效防止物業服務企業集體提高投標報價、保障業主利益，引導物業服務企業良性競爭，維護物業服務市場環境。

（七）關于招標文件和投標文件的編制

《辦法》根據上位法的規定，結合物業服務行業的實際情況，對招標文件和投標文件的編制進行規范。要求招標文件應當包括：招標人基本情況、物業服務項目基本情況、物業服務內容及標準、對投標人及投標文件的要求、招標活動方案、評標標準、評標方法、定標方法、前期物業服務合同或者物業服務合同的簽訂說明；投標文件應當包含：投標函、技術部分、經濟部分、商務部分。

（八）關于評標委員會

《辦法》明確評標委員會的成員組成，規定評標委員會成員為五人以上單數，其中招標人代表以外的評標專家不得少于評標委員會成員總人數的三分之二。同時設立了保密和回避原則，對評標委員會的工作紀律進行規范，保證了評標的專業性和合法性。

（九）關于評標、定標、中標

評標、定標、中標中標是整個招標投標活動的關鍵一環。《辦法》對評標的流程以及技術部分、經濟部分、商務部分的評議標準進行了規范；并規定評標委員會完成評標后，應當向招標人出具書面評標報告，由評標委員會全體成員簽字確認，保證評標的公平、公正。《辦法》還明確了建設單位、業主、業主大會等不同招標主體的定標方法，特別是鼓勵業主大會采用票決定標法來確定中標人。《辦法》還對評標報告公示、中標結果公示、中標結果備案以及簽訂合同等這一整套活動流程進行了詳細的規定，列明了無效招標情形、無效中標情形。加強了《辦法》的指引性，使物業服務項目的招標投標活動有法可依。

（十）關于投訴與處理

《辦法》中明確區物業主管部門處理關于物業服務項目招標投標活動中出現糾紛的職責，規定投訴人提出異議和區物業主管部門受理、答復的時效。切實維護物業服務項目招標投標活動中當事人的合法權利，落實主管部門的監管職能。

五、涉及范圍

珠海市范圍內物業服務項目的招標投標活動，適用本辦法。

六、關鍵詞詮釋

招標人：本辦法所稱招標人是指依法對物業服務項目提出招標、組織招標的建設單位、業主、業主大會、經業主大會授權的業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構。

投標人：本辦法所稱投標人是指符合招標人確定的投標條件參加投標競爭的物業服務人。

七、有利舉措

《辦法》明確了建設單位、業主、業主大會等不同招標主體的定標方法，特別是鼓勵業主大會采用票決定標法來確定物業服務人。制度設計上既尊重業主自治權又兼顧公平和效率。

八、新舊政策差異及特色亮點

（一）《辦法》進一步區分和細化市、區物業主管部門及鎮街在物業管理招標投標中的職責。

（二）《辦法》中規定了業主大會作為招標人應當采用票決定標法、委托擇優定標法或者業主大會確定的其他方法確定中標人，由業主大會會議表決確定并在招標文件中載明。相較于原《辦法》增加了“票決定標法”，為業主積極參與定標及共同管理物業服務項目提供了指引和參考。

（三）《辦法》中明確了招標文件不得將物業服務人“提供整改資金”和“帶資進場”作為評標標準和定標依據，減少擾亂物業管理市場行為，促進物業服務市場的公平競爭。

九、解讀單位

解讀單位：珠海市住房和城鄉建設局

聯系電話：0756-2126350

 

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