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10月25日，聊城市政府新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會，聊城市住房和城鄉(xiāng)建設局黨組書記、局長楊延星，解讀《聊城市推動房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》有關內容。聊城市自然資源和規(guī)劃局黨組成員、副局長王玉濤，聊城金融監(jiān)管分局二級調研員郝志華，中國人民銀行聊城市分行黨委委員、副行長鄭曉敬，聊城市住房公積金管理中心黨組成員、副主任杜永高回答記者提問。

新聞界的各位朋友，女士們、先生們：

大家上午好！很高興給大家介紹房地產有關情況，并與市資規(guī)局、金融監(jiān)管局、人民銀行聊城市分行、公積金管理中心的同志一起來回答大家的問題。首先，對大家關心支持房地產工作表示衷心地感謝！下面，我就《聊城市推動房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》進行解讀。

一、《若干措施》出臺的背景

黨中央高度重視群眾住房問題。9月26日，中央政治局會議強調，“要促進房地產市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質量，加大‘白名單’項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發(fā)展新模式。”國務院、省也陸續(xù)出臺了多項具體貫徹落實措施。根據(jù)市委、市政府工作部署，市住建局會同市財政局、市資規(guī)局、金融監(jiān)管局等8部門迅速行動，抓存量政策落實，抓增量措施出臺，聯(lián)合印發(fā)了《聊城市推動房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，共25條，推動房地產市場企穩(wěn)回升。我重點介紹一下其中與民生息息相關、群眾企業(yè)關心關注的17條措施。

二、《若干措施》的主要內容

《若干措施》包括支持住房消費、調控市場增量、優(yōu)化市場存量、提升住房質量等四個方面。

（一）在支持住房消費方面。共出臺7條措施，主要是加大購房支持力度，減輕首付壓力和月供負擔，幫助購房者緩解資金壓力。一是降低房貸最低首付比例。個人住房商業(yè)貸款最低首付比例統(tǒng)一按照15%執(zhí)行，允許提取住房公積金支付首付款，公積金貸款最低首付比例首套房由原來的30%降為20%、二套房由原來的40%降為30%，使用公積金貸款購買保障性住房的，最低首付比例為15%。二是降低存量房貸利率。組織商業(yè)銀行統(tǒng)一對存量房貸利率進行批量調整，減輕購房人貸款利息負擔。三是提高住房公積金貸款額度。夫妻單、雙方正常繳存住房公積金的家庭，最高貸款額度由原來的40萬元和60萬元分別提高至60萬元和80萬元，多子女家庭及購買新建裝配式或高品質住宅的，最高貸款額度再提高20萬元。四是支持人才購房。向在我市購買商品住房的新引進人才發(fā)放一次性購房補貼，同時提高住房公積金貸款額度。五是降低居民換購住房成本。2024年1月1日—2025年12月31日期間，對出售自有住房，并在出售后1年內重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)有住房已繳納的個人所得稅給予退稅優(yōu)惠。六是發(fā)放購房辦證消費券。對成功辦理不動產權證的自然人，按照房屋類型分檔分階段發(fā)放消費券。適用范圍逐步擴大至二手房交易。這里也提醒廣大市民特別注意時間節(jié)點：2024年8月16日至11月30日，住宅類房屋發(fā)票金額100萬（含100萬）以內的按0.2%發(fā)放消費券、100萬以上的按0.4%發(fā)放消費券；非住宅類一律按0.4%發(fā)放消費券。2024年12月1日至2025年1月31日，按上述標準減半發(fā)放。2025年2月1日以后，這項優(yōu)惠政策就取消了。七是開展商品房群（團）購活動。鼓勵機關事業(yè)單位、學校、醫(yī)院、大型企業(yè)等社會群體參與群（團）購活動。

（二）在調控市場增量方面。共出臺2條措施，主要是通過合理的土地供應、科學的規(guī)劃和嚴格的監(jiān)管，確保新增的房地產項目能夠符合市場需求，避免資源的浪費和市場的失衡。一是提高開發(fā)用地供應質量。根據(jù)市場情況，合理把握土地供應時序、規(guī)模和布局，分區(qū)縣、分區(qū)塊管控開發(fā)用地供應，推動形成“少而精”的增量市場。二是優(yōu)化商品房預售機制。調整新建商品房預售許可條件，適當提高新預售商品房重點監(jiān)管資金額度，全力解決保交房資金問題，具體為：6層及以下住宅項目和非住宅項目（辦公、公寓等）預售資金監(jiān)管標準2900元/㎡，7—12層住宅項目調整為3100元/㎡，13層及以上住宅項目調整為3300元/㎡；實行精裝修交付的，監(jiān)管標準在前述基礎上再增加800元/㎡。上述標準是基于工程造價，保證完成配套設施建設，達到保交房交付條件測算出來的。

（三）在優(yōu)化市場存量方面。共出臺5條措施，主要是保障存量住房建設交付，加快商品房去化，提高市場活躍度。一是盤活閑置存量土地。對超期1年以內的未開發(fā)土地簽訂補充協(xié)議，對企業(yè)自身無力開發(fā)的商服用地進行收購并重新供應。二是用好并購貸款政策。指導國有企業(yè)自主決策以合理價格市場化收購房地產開發(fā)企業(yè)或項目公司股權、資產，在不新增地方政府隱性債務前提下，商業(yè)銀行可對國有企業(yè)提供并購貸款。三是推進房票安置政策。房屋被征收人選擇房票安置的，有以下幾個優(yōu)點：一是給予一定比例的補貼，并免征使用房票金額部分契稅；二是群眾可根據(jù)自身需求，使用房票在市城區(qū)不同區(qū)域選擇自己心儀的住房；三是安置時間可由原來的3—5年縮短到幾個月，可以避免出現(xiàn)“久遷”的情況。四是增加保障性住房供給。收購戶型面積合適、價格合適、位置合適的已建成存量商品房用作保障性住房。具體為：120平方米以下住宅主要用于配售型保障性住房；70平方米以下公寓、商業(yè)用于配租型保障性住房。五是促進住房租賃市場發(fā)展。對于企業(yè)和符合條件的事業(yè)單位依法依規(guī)批量購買存量閑置房屋用作宿舍型保障性租賃住房的，鼓勵商業(yè)銀行在風險可控、商業(yè)可持續(xù)、嚴格不新增地方政府隱性債務的前提下，發(fā)放住房租賃團體購房貸款。

（四）在提升住房質量方面。共出臺3條措施，主要是聚焦高品質，打造“好房子”，提高居民幸福感。一是推動高品質住宅開發(fā)建設。2024年8月1日起新出讓優(yōu)質地塊的商品住宅項目一律按照高品質住宅標準進行建設。對于已取得土地尚未開工的項目，為滿足群眾改善性住房需求，鼓勵改建為高品質住宅。同時，優(yōu)化調整容積率、公攤面積、樓間距等，提高群眾購房得房率。二是提升住房質量安全水平。推廣綠色建筑、智能建造、裝配式建筑，落實“一官兩員”“三全服務”制度，即每個項目配備1名首席服務官、1名幫辦員、1名督辦員，實行全周期、全流程、全要素集成服務。同時，嚴把重點建材進場、主體結構安全、常見問題防控和驗收交付程序“四關”。三是完善提升老舊房屋配套設施。推進嵌入式社區(qū)服務綜合體建設，完善老舊小區(qū)周邊配套設施，聚焦“一老一幼”打造15分鐘生活圈。

如果您想具體了解相關信息和流程，可以關注聊城市住房和城鄉(xiāng)建設局網(wǎng)站或者撥打電話0635-8492818進行咨詢。

三、下步工作措施

相關政策發(fā)布以來，政策效果已經開始顯現(xiàn)，我市房地產開發(fā)投資、新建商品房銷售等主要指標降幅繼續(xù)收窄，各項指標均高于全省平均水平。特別是9月底以來，一手房的看房量、到訪量、簽約量明顯增加，二手房的交易量持續(xù)上升，市場出現(xiàn)了積極變化。下一步，我們將會同有關部門，堅決貫徹市委、市政府工作部署，一項一項抓落實，把政策效應充分釋放出來，更多惠及人民群眾。

一是持續(xù)加大政策宣貫力度。全力推動國家和省有關支持政策落地見效，開展企業(yè)家會客廳、座談對接會等活動，持續(xù)向基層、房企解讀房地產市場支持政策，讓群眾全面了解房地產市場發(fā)展趨勢，提振市場信心，穩(wěn)定社會預期，推動房地產市場企穩(wěn)回升。

二是持續(xù)開展商品房促銷活動。持續(xù)開展房交會等主題活動，優(yōu)化服務，營造氛圍。針對我市機關企事業(yè)單位和返鄉(xiāng)置業(yè)、外來務工、各類人才、旅游養(yǎng)老、單位隨遷等不同群體，定向開展群團購活動，通過提供優(yōu)質房源和銷售優(yōu)惠政策，降低購房成本，為購房者爭取最大優(yōu)惠。

三是大力推進高品質住宅建設。今年我們計劃在主城區(qū)選定10個項目、其他縣（市、區(qū)）各1-2個項目，列入市級高品質住宅建設試點。近期我們發(fā)布了首批19個高品質住宅項目試點，其中12個項目正在積極爭取省級試點。明年我們要對各縣（市、區(qū)）高品質住宅項目進行現(xiàn)場觀摩，屆時將邀請規(guī)劃、建筑、園林、景觀等領域專家進行現(xiàn)場評比，精選出一批能夠彰顯建筑美感、區(qū)位特征、時代風貌、質量過硬的高品質住宅項目，為老百姓提供更多綠色、低碳、智能、安全的“好房子”，不斷滿足群眾的多樣化購房需求，努力讓居民住得更安心、更舒心、更暖心。

我就介紹這些，謝謝！

山東廣播電視臺記者

土地供應是調控房地產市場的基本手段，規(guī)劃對房地產業(yè)的發(fā)展起著重要的指導和調控作用，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展方面，市自然資源和規(guī)劃局將采取哪些措施？

感謝這位記者朋友的提問。當前，房地產市場進入調整期，供求關系發(fā)生新的變化。市自然資源和規(guī)劃局以高品質住宅建設為切入點，統(tǒng)籌謀劃，為促進房地產市場平穩(wěn)發(fā)展采取系列措施，助力房地產業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

（一）優(yōu)化用地供應

一是調整土地出讓價款繳納方式。適度降低競買保證金，最低可按出讓起始價的20%繳納。允許受讓人分期繳納土地出讓金，在簽訂出讓合同后30天內，繳納全部出讓價款的50%；剩余部分價款須在出讓合同約定的繳款時間內繳清，最長不超過1年。二是支持房地產開發(fā)項目分期建設。支持分步進行建設，分步進行規(guī)劃核實、竣工驗收，辦理不動產證，配套基礎和公共服務設施應與首期建筑物同步驗收、同步交付。三是盤活閑置存量土地。對超期1年以內的未開發(fā)土地，企業(yè)承諾在一定期限內動工的，允許簽訂補充協(xié)議，重新約定開竣工日期和違約金繳納條款；對企業(yè)自身無力開發(fā)的房地產開發(fā)用地，支持縣（市、區(qū)）政府以合理價格收回，依法依規(guī)采取重新劃定宗地范圍、調整規(guī)劃條件、變更土地用途等措施，重新供應。

（二）支持住房消費

大力推行二手房“帶押過戶”。進一步優(yōu)化辦理流程，買賣雙方簽訂存量房買賣合同后，買方向金融機構申請貸款，貸款審批通過后，雙方辦理“預告登記”；銀行依據(jù)不動產抵押預告登記證明發(fā)放貸款至公證處法定資金提存賬戶，買賣雙方申請將預告登記轉本（轉移+抵押）登記，公證處用提存賬戶中的部分購房款償還賣方銀行貸款，剩余部分房款轉至賣房人。賣方無須先還清原有房貸，即可完成轉移登記，買方帶抵押過戶獲取不動產權和金融貸款，降低買賣雙方因籌措過橋資金導致的交易成本。

（三）推動高品質住宅開發(fā)建設

市資規(guī)、住建、行政審批等4部門聯(lián)合出臺了《關于推進高品質住宅建設的意見（試行）》（以下簡稱《意見》）。《意見》在規(guī)劃條件、多樣性空間利用、公共設施和配套、景觀綠化、建筑風貌等方面進行了優(yōu)化和明確，對小區(qū)公共設施和配套予以政策鼓勵，調整優(yōu)化首層架空空間、挑空空間、戶屬空中花園、地上大堂、風雨連廊等計容規(guī)則；允許調整住房套型結構提高居民商品住宅得房率；支持設置公共活動空間，增加居家活動空間多樣性，不斷提升住宅項目空間利用的科學性，在推動“住有所居”向“住有宜居”上尋求突破，滿足群眾對美好居住生活的向往。

這個問題我就回答這些，謝謝！

聊城市新聞傳媒中心記者

城市房地產融資協(xié)調機制建立以來，在支持房地產項目融資、保障房屋建成交付方面發(fā)揮了很大的作用。前不久中央政治局會議提出要加大“白名單”項目貸款投放力度。請問下一步聊城金融監(jiān)管分局將采取哪些具體舉措來推進這項工作？謝謝。

郝志華

非常感謝您的提問，也非常感謝您關心這項工作。黨中央、國務院對房地產工作高度重視，作出了一系列重要的決策部署。今年年初，金融監(jiān)管總局和住建部建立了城市房地產融資協(xié)調機制，把合規(guī)房地產項目都納入“白名單”，推動金融機構增強對房地產“白名單”項目融資的支持力度。

9月26日，中央政治局會議要求，要加大“白名單”項目貸款投放力度。金融監(jiān)管總局、山東金融監(jiān)管局也對相關工作進行了部署，聊城金融監(jiān)管分局目前正在按照上級監(jiān)管部門相關會議精神和市委、市政府工作部署，抓好貫徹落實。主要有這幾個方面：

第一，將合規(guī)商品住房項目貸款全部納入“白名單”，做到“應進盡進”。聊城市1月底就建立了城市融資協(xié)調機制，得益于山東金融監(jiān)管局對分局的支持，推動“白名單”這項工作在全省率先起步。經過各方努力，現(xiàn)在已經取得了良好效果，房地產開發(fā)貸款余額連續(xù)6個月同比正增長。納入“白名單”以后，對房地產項目的管理更加規(guī)范，融資也更加便利快速，對于項目的建成和交付、對于保障購房人的合法權益發(fā)揮了非常重要的作用。目前，上級金融監(jiān)管部門經過認真研究，認為把合規(guī)房地產項目全部納入“白名單”的條件已經具備，今后符合“白名單”標準條件的房地產項目，均將按“白名單”管理，做到“應進盡進”。在“白名單”項目流程上，增加了備案形式，今后審核流程和備案流程將同時運行。在審核流程方面，房地產項目公司可跟銀行一起商量，銀行按照本行授信標準，對房地產項目進行融資，將項目名單向融資協(xié)調機制進行備案，納入“白名單”管理。可以說，今后的“白名單”項目管理將更規(guī)范，融資也更加快捷、便利，更加有利于房屋建成、有利于保障各方合法權益。

第二，進入“白名單”的項目，商業(yè)銀行要做到“應貸盡貸”。我們已經指導各家銀行在現(xiàn)有工作專班機制基礎上，進一步加大工作力度，優(yōu)化信貸審批流程，逐項目落實貸款投放進度，提高審批和放款效率，按照項目建設進度，及時發(fā)放貸款。同時，城市協(xié)調機制也在積極協(xié)調相關各方，加大問題項目的修復力度，落實貸款發(fā)放條件，配合金融機構做好貸款的審核和發(fā)放。原則上，如果沒有特殊原因，對于進入“白名單”的項目，銀行要做到“應貸盡貸”。

第三，優(yōu)化貸款資金的撥付方式，做到“能早盡早”。大家都知道，當前商業(yè)銀行是按照項目建設進度分批將貸款資金撥付給房地產項目公司，并且直接受托支付給材料商、施工方等上下游企業(yè)。今后，商業(yè)銀行可以在與房地產項目公司協(xié)調一致的前提之下，根據(jù)房地產項目公司提供的用款計劃，將全部貸款提前發(fā)放至房地產項目公司開立的項目資金監(jiān)管賬戶，后續(xù)依據(jù)實際用款申請，從監(jiān)管賬戶受托支付到用款對象，把資金撥付的時間提前。這樣做的好處就是貸款資金可以快速及早發(fā)放到房地產“白名單”項目公司的賬戶上，并提早把錢支付給上下游企業(yè)，確保項目及早甚至提前開工建設。同時，因為這些貸款資金進入了房地產項目公司的項目資金監(jiān)管賬戶，專款專用，封閉管理，將全部用于項目建成交付，有利于保障購房人的合法權益。

下一步，我們將持續(xù)優(yōu)化完善房地產“白名單”項目融資機制，做到合格項目“應進盡進”，已審貸款“應貸盡貸”，資金撥付“能早盡早”。

謝謝大家！

大眾報業(yè)聊城融媒體中心記者

《若干措施》中提出支持住房消費，降低存量房貸利率。請問這次調整后，借款人的房貸利率能降到什么水平？具體會如何調整？

鄭曉敏

謝謝您的提問。為落實黨中央、國務院決策部署，適應房地產市場供求關系新變化和人民群眾對優(yōu)質住房的新需求，9月24日，人民銀行總行出臺房地產金融五項新政，其中第一項就是下調存量房貸利率。9月29日，市場利率定價自律機制在其微信公眾號上發(fā)布《關于批量調整存量房貸利率的倡議》，在10月31日前，對于LPR基礎上加點幅度高于-30BP的存量房貸，將其加點幅度調整為不低于-30BP，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。政策發(fā)布后，人民銀行聊城市分行第一時間組織各商業(yè)銀行召開了專題會議，要求落實時間安排、加大宣傳力度、分類推進實施。目前，我市各商業(yè)銀行均通過官網(wǎng)或公眾號公布了操作細則，并于10月25日，也就是今天，統(tǒng)一實施存量房貸利率批量調整。

關于調整后存量房貸利率的降幅。截至2024年9月末，我市存量房貸加權平均利率約為4.06%，10月21日公布的五年期LPR為3.6%，本次批量調整后，存量房貸利率將降至LPR-30BP，也就是大約3.3%，較調整前的平均利率下降0.76個百分點。需要說明的是，由于重定價日的不同，不同借款人的利率在批量調整后會有所差異。本次批量調整的是LPR基礎上的加點幅度，與LPR調整互不影響。對于以LPR為定價基準的存量浮動利率房貸，只有到重定價日時，才可以將利率定價中的LPR調整為最新LPR的數(shù)值。

關于存量房貸利率的調整方式。批量調整階段，銀行會為客戶提供營業(yè)網(wǎng)點、網(wǎng)上銀行、手機銀行、電話銀行等多種辦理方式。對于“以LPR為定價基準的存量浮動利率房貸”，銀行主動調整加點數(shù)值，無需借款人申請。銀行會提前向借款人發(fā)送批量調整通知短信，對于未提出反對意見的，視作同意批量調整。對于“存量固定利率房貸”及“以貸款基準利率為定價基準的存量浮動利率貸款”，需待客戶確認調整方式后再進行調整。對其他特殊情況，由貸款服務行聯(lián)系客戶辦理。原則上，批量調整于10月31日前完成。對于集中調整期內未能調整的，經銀行與借款人協(xié)商一致后，可“隨到隨調”，自借款人確認調整之日起享受新利率，不溯及既往。

除此之外，人民銀行還建立了存量房貸利率漸進有序調整的長效機制，如果未來新發(fā)放房貸利率繼續(xù)下降，當存量房貸利率與全國新發(fā)放房貸利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行協(xié)商，申請將存量房貸利率調降至新發(fā)放房貸利率水平附近。

這個問題我就回答這些，謝謝！

聊城市新聞傳媒中心記者

《若干措施》中提到了多項涉及住房公積金方面的惠民政策，請詳細介紹一下，謝謝。

非常感謝您的提問。為充分發(fā)揮住房公積金制度保障作用，有效降低繳存職工貸款成本，提升職工購房能力，刺激購房需求，進一步提振市場信心，促進房地產市場發(fā)展，今年以來，市公積金中心發(fā)布多項惠民政策。

（一）下調貸款利率。根據(jù)中國人民銀行決定，自5月18日起，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低于2.775%和3.325%。

（二）提高貸款額度。夫妻單、雙方正常繳存家庭，最高貸款額度分別提高至60萬元和80萬元，多子女及購買新建裝配式或高品質住宅的家庭，最高貸款額度再提高20萬元。

（三）開通“商轉公”貸款業(yè)務。為減輕住房公積金繳存人家庭購房還貸負擔，進一步提升住房公積金服務效能，于8月19日開通“商轉公”貸款業(yè)務。

（四）支持靈活就業(yè)人員繳存使用住房公積金。8月19日公布實施《聊城市靈活就業(yè)人員住房公積金繳存使用管理辦法》。建立“保障性功能+個性化定制”的繳存體系，滿足條件的個體經營者、非全日制工作人員、新就業(yè)形態(tài)人員等靈活就業(yè)人員，均可自愿參加住房公積金制度，最大程度擴大住房公積金制度受益群體。

（五）開通購房首付款直付模式，實現(xiàn)住房公積金“既提又貸”；提取住房公積金直付購房首付款，同時還可申請住房公積金貸款；支持繳存職工購買保障住房，首付款比例降至15%。

政策實施以來，公積金貸款發(fā)放量明顯上升，截至目前，2024年共發(fā)放貸款4298筆，18.74億元，同比上升40.69%；共辦理住房公積金提取61742筆，21.9億元，一系列住房公積金惠民政策的實施，使住房公積金制度保障作用得到充分發(fā)揮，促進了我市房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

大家可以通過聊城市住房公積金官網(wǎng)、微信公眾號（聊城公積金）、咨詢服務熱線等渠道，了解公積金業(yè)務流程及所需材料，可就近到各縣、市區(qū)住房公積金服務大廳辦理。

公積金政策咨詢服務熱線0635-12329。

 

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