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“面向未來的人居社區不應是一個個孤島，而是與城市緊密聯系的有機細胞。”

——項目主創，朱培棟

項目名稱? 后海T107-0107地塊（暫定名）建筑方案設計公開招標

設計單位? line+建筑事務所

項目位置? 廣東深圳

方案狀態? 公開招標優勝方案

項目業主? 華潤置地、中海地產

建筑面積? 地上303621.58平方米 、地下83800.87平方米

本文文字由line+提供。

2024年12月2日，深圳，位于南山區粵海街道的一宗商住用地，起拍價就高達126.52億元。經過295輪舉牌，華潤置地與中海地產聯合體以185.12億元總價勝出，樓面地價70388元/平方米，溢價率46.3%。不僅刷新了深圳涉宅地塊成交總價歷史紀錄，也是2024年全國成交最貴的宅地。[2]

在深圳灣這一“超級城市”的試驗場中，line+聯合創始人、主持建筑師朱培棟率領團隊，以“生境社區”理念回應“好房子”時代命題，歷經多輪角逐和專家評審，于后海 T107-0107地塊建筑方案設計公開招標中脫穎而出，最終中標。

作為深圳灣核心的重要增量，這塊后海十二年來首度推出的稀缺宅地，不僅承載土地價值，更肩負探索未來人居模式的使命——在高密度開發強度下，如何實現居住體驗、生態效益與城市價值的共生，構建面向未來的高品質住區。

基于此，line+以“生境社區”為核，提出“好城市—好社區—好房子”三維策略，破題超高密度開發困局，重塑一座與城市共呼吸的垂直生命體。

▲ 方案視頻展示? ?line+

項目位于后海中心區連廊系統的南端，是城市公共網絡的關鍵節點之一。我們在既有規劃基礎上對連廊系統進行系統性織補，打破住區孤島化，塑造有機城市界面，強化住區的滲透性與可達性，使其成為城市公共網絡的“毛細血管”。

橫向織補

沿登良路增設東西向連廊、將其定義為“文化運動軸”，以高線天街鏈接人才公園與深圳灣文化廣場，構建15分鐘步行生活圈，消解主干道對城市肌理的割裂，將住區接入深圳灣城市動脈。

縱向生長

以既有空中連廊系統為基底，向北延伸公共步道，貫通南北口袋公園。整合首層、二層及地下慢行系統，形成四維立體通廊，將住區納入更廣闊的城市公共網絡。

天際敘事

五棟塔樓以"分層遞進+錯位排布"布局，以“雙峰微翹”的高度差異塑造起伏天際線。最高樓棟250米于兩側微微抬升，中部塔樓漸次降低，避免單調平直界面，同時在遠景視角上強化“門戶”地標性。

好社區是由有機的社區邊界與優質的社區配套所構成。我們以“共生街區”與“生機底盤”雙重體系，打破高密度社區邊界，營造開放、多維、互動的社區場景。

生機底盤

“生境之斗”作為底盤的原型，立體化打造可停留的“城市檐下”空間，集成遮陽、休憩、社交復合功能，重塑深圳濕熱氣候下的公共生活，同時緩解超高層建筑所帶來的壓迫感。

共生街區

摒棄傳統豪宅的封閉圍合模式，以“共生街區”重構社區邊界。在安全與私密的同時，通過區分私密與開放、居住與公共的空間層次，建立一種高度滲透的公共系統。城市連廊與開放商業界面串聯起街道、公園與步行系統，使社區主動生成一種面向城市的“生活前場”。

立體配套網絡

基于過往對國外豪宅配套功能的實踐經驗和觀察研究，我們為本項目構建多模塊核心配套功能體系。社區配套體系借由立體復合的策略，嵌入于架空層、避難層與連廊節點，以最小的指標占用容納最大功能。將避難層改造為星空會所，架空層嵌入泳池、藝術工坊、全齡兒童區，形成一個向所有住戶開放的共享生活網絡。

我們不僅關注地面生態與城市肌理，也在設計中強調與時代和科技進步同頻。面對方興未艾的低空經濟和智能出行熱潮，我們在塔樓頂部規劃預留了直升機停機坪，局部空域規劃低空飛行器起降平臺，并在地下車庫預留未來無人駕駛汽車智能車道與充電接口，從而打造面向未來的地面與空域的立體交通體系。

“好房子”是優美的風景、生機的自然、舒適的生活、藝術與形式的完美結合。

全東向布局

項目東側直面深圳人才公園，眺望深圳灣。為最大化釋放景觀資源并規避超高層常見的視線遮擋，我們通過日照、風環境及視線分析，采用“全向東布局”策略，戶型配置縱橫生長，戶戶海景。

“房包院”+“院包房”

建筑群整體朝向深圳灣展開，高區“房包院”直面無敵海景，低區“院包房”獨享空中庭院，創造“內向寧靜”與“外向開闊”并存的多元景觀體驗。

竹境立面

面對后海片區玻璃幕墻同質化現象，立面設計跳脫單體地標邏輯，轉向群體符號塑造。以“竹境”為意象，采用細密垂直線條，結合玻璃幕墻與金屬構件，使建筑整體因此構建出一種具有整體性和辨識度的城市界面，以群體符號重塑城市記憶。

未來的人居形態，必然是更開放、更復合、更共生的。后海項目是line+對“生境城市主義”的進階實踐——在這里，超高密度不再是妥協的代名詞，而是催生新型城市關系的觸媒。當連廊成為社區的延伸、陽臺化為風景的展臺、避難層轉身為星空會所，我們證明了：真正的好房子，能在云端重建消失的地面生活。

在深圳這座持續演進的全球化都市，我們以“生境社區”理念，探索超高密度住區的適應性范式，構建城市與人居的共生生態。這不僅是對“好房子”的回應，更是對未來人居模式的系統性預演——當建筑成為會呼吸的生命體，社區便真正融入了城市的進化基因。

完整項目信息

項目名稱：后海T107-0107地塊（暫定名）建筑方案設計公開招標

設計單位：line+建筑事務所
主持建筑師/項目主創：朱培棟
設計團隊：邢明泉、韓旭、張群晨、李鎮宇、李周斌、史心怡、楊琪、吳琪、張熠、許濤、趙勝耀、孫佳豪、王俊、孫金、李航、洪洋（建筑）；李上陽、饒非兒、羅曉霞（景觀）
業主：華潤置地、中海地產
機電配合單位：杭州易咨建筑工程技術有限公司
項目位置：廣東，深圳
建筑面積：地上303621.58平方米 、地下83800.87平方米

結構：無次梁厚板樓蓋-混凝土稀柱框架核心筒結構
材料：鋁板、玻璃、UHPC、石材

[1] 以上為公開競賽方案，最終以政府審批的深化方案和實際建成效果為準。

[2] 內容來源為：公眾號“中國房地產報”。

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