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各設區市住房和城鄉建設局、發展改革委、公安局、市場監管局，人民銀行省內各市分行，贛江新區城鄉建設和交通局、經濟發展局、公安局、綜合行政執法局，贛州市城市住房服務中心：
現將《關于規范全省住宅小區公共收益管理的指導意見》印發給你們，請結合實際，認真貫徹執行。
江西省住房和城鄉建設廳江西省發展和改革委員會
江西省公安廳江西省市場監督管理局中國人民銀行江西省分行
2025年6月19日
關于規范全省住宅小區公共收益
管理的指導意見
為進一步規范全省住宅小區公共收益管理，充分保障業主的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《江西省物業管理條例》等法律法規規定，結合我省物業管理工作實際，制定本指導意見。
一、公共收益范圍
本意見所稱公共收益，是指利用住宅物業服務區域內業主的共有部分（包括共用部位、共用設施設備）依法開展生產、經營、租賃等活動所產生的收入扣除法定稅收、能耗、人工等成本費用后獲得的收益。其來源一般包括以下內容：
（一）依法利用住宅小區全體業主共有的房屋進行租賃或者經營產生的收入；
（二）利用業主共有道路、公共場地停放車輛產生的收入；
（三）利用業主共有場地、燈箱、單元門、外墻等設置戶外廣告以及利用電梯轎廂、單元門廳、走廊通道等設置室內廣告產生的收入；
（四）利用小區公共場地開展商業活動及投放快遞柜、凈水機、自動售賣機等設施產生的收入；
（五）對通信運營商設立的通信設施設備等所收取的占用場地費用；
（六）處置經業主大會同意報廢的共用設施設備回收殘值等產生的收入；
（七）相關單位支付的歸全體業主共有的違約金、賠償金等；
（八）公共收益利息收入；
（九）其他依法屬于全體業主的收入。
二、公共收益歸屬
建設單位、物業服務人或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。
公共收益分配事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分面積所占比例確定。
委托物業服務人經營管理的，應當在物業服務合同（包括前期物業服務合同）中就物業服務人提取合理成本的扣除標準、扣除方式等作出約定。
三、公共收益經營管理
（一）業主大會成立前，臨時管理規約、前期物業服務合同有相關約定的，物業服務人可根據約定作為管理主體代為管理住宅小區公共收益。
臨時管理規約、前期物業服務合同未作約定的，可由臨時代行業主委員會職責的物業管理委員會或者居（村）民委員會作為公共收益經營管理主體；在物業管理委員會或者居（村）民委員會監督下，征求業主意見并形成業主共同決定后，也可由物業服務人作為經營管理主體；未依法征得業主同意的，物業服務人不得擅自利用業主的共有部分從事經營活動。
（二）業主大會成立后，利用業主的共有部分從事經營活動、公共收益的分配、使用和管理應當由業主共同決定，并在業主大會議事規則、管理規約及物業服務合同中作出約定。
決定利用共有部分從事經營活動的，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，同時經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意；決定公共收益的使用和管理有關事項的，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，同時經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
業主大會決定利用共有部分開展經營活動的，可以授權業主委員會或者物業管理委員會經營管理，也可以以合同方式委托物業服務人經營管理。
委托物業服務人經營的，委托經營期限原則上不得超過物業服務合同中約定的合同期限；業主大會授權業主委員會或者物業管理委員會經營的，授權經營期限原則上不得超過業主委員會或者物業管理委員會任期。
（三）委托物業服務人經營管理的，物業服務合同（包括前期物業服務合同）內容應當包括共有部分經營管理事項，明確獲取收益范圍、管理方式、分配比例、賬目公布、財務審計、使用范圍和使用限額等內容。
四、公共收益賬目管理
公共收益應當單獨列賬，一個物業服務區域設立一個業主大會公共收益賬戶。
業主大會成立前且臨時管理規約、前期物業服務合同約定或者依法征求業主意見同意由物業服務人代為經營、管理小區公共收益的，物業服務人應當以物業管理區域為單位開設小區公共收益專用賬戶，不得將公共收益與企業其他收支合用一個賬戶，賬戶名稱應當為“**公司**項目公共收益專戶”。
業主大會成立后，業主委員會應當持業主大會備案通知書或者成立證明、以業主大會名義向銀行金融機構申請公共收益賬戶，賬戶名稱應當與業主大會備案通知書或者成立證明記載的名稱保持一致。不得以任何個人、其他單位或者組織名義開設公共收益專戶。業主大會公共收益賬戶由業主委員會管理；業主大會決定委托其他主體管理的，從其決定。
未開設公共收益專用賬戶的，物業服務人或業主委員會應當及時申請補建專戶；以業主委員會名義申請設立的，應當及時申請重設賬戶并將公共收益資金轉入業主大會公共收益賬戶。
公共收益經營管理主體應當按照會計制度相關規定對住宅小區公共支出事項進行審核、支付、記賬，根據實際發生的公共收益經濟業務事項進行會計核算，編制財務會計報告，按照有關規定或者約定定期向全體業主公示。鼓勵委托第三方代理會計機構實施公共收益的代理會計業務。
五、公共收益用途
（一）公共收益一般可以用于以下情形：
1.補充建筑物及其附屬設施的維修資金；
2.電梯、照明、消防、監控、水泵、防雷裝置、電動自行車充電設施、綠地、道路、屋頂、外墻等共有部位、共有設施設備的維修養護、更新、改造費用；
3.業主大會籌備及業主大會、業主委員會或者物業管理委員會日常工作經費；
4.業主大會決定的給予業主委員會、物業管理委員會有關人員及聘請的專職工作人員報酬或者補貼；
5.委托第三方開展評估鑒定、財務審計、招標代理等費用；
6.房屋及共用設施設備的保險、體檢費用；
7.電動自行車充電設施、智能安防設施、文體設施等業主共有設施設備增設費用；
8.經業主大會決定抵扣應當由業主支付的物業服務費用、水電公攤費用；
9.業主大會決定的其他用途或者支出。
（二）下列費用不得從公共收益中列支：
1.依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；
2.依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；
3.應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；
4.根據前期物業服務合同或者物業服務合同的約定，應當由物業服務人承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。
5.業主大會決定不得列支的其他情形。
任何單位、組織或者個人不得違法違規侵占公共收益。
六、公共收益使用程序
（一）業主大會成立前，公共收益根據臨時管理規約、前期物業服務合同的約定使用。
臨時管理規約、前期物業服務合同未作約定的，除提取合理成本外，公共收益經營管理主體可以依照有關規定，按照業主專有部分面積所占比例，于每年1月底、7月底前，將前半年業主共有的公共收益余額存入到建筑物及其附屬設施維修資金專戶的分戶賬；確需使用業主共有的公共收益用于其他用途的，公共收益經營管理主體應當就公共收益使用、管理等事項征求業主意見并形成業主共同決定后實施。其中，物業服務人作為經營管理主體申請使用的，應當提前向臨時代行業主委員會職責的物業管理委員會或者居（村）民委員會報告并全過程接受監督。
（二）業主委員會成立后，公共收益根據業主大會的決定以及管理規約、業主大會議事規則約定的使用。鼓勵業主大會將扣除合理成本后的業主共有公共收益優先用于補充建筑物及其附屬設施的維修資金。
（三）業主大會在管理規約中或者物業管理委員會、居（村）民委員會在依法征得業主同意后，可依法采取一次性授權的方式，授權業主委員會、物業管理委員會等行使一定額度內公共收益使用的決策權力，明確授權使用的情形、條件、額度和程序。
（四）社區“兩委”要督促業主委員會、物業管理委員會在研究小區公共收益支出前，主動向社區“兩委”報告。公共收益使用后，公共收益經營管理主體應當將公共收益的使用項目、金額、日期等事項及相關支出佐證材料復印件報社區“兩委”。
七、公共收益公示管理
（一）公共收益經營管理主體應當建立公共收益收支情況臺賬清冊、資料檔案，每半年在小區物業管理處、公告欄等物業服務區域顯著位置公示一次公共收益取得、使用、經營合同簽訂等情況，原則上于每年1月底、7月底前將上一期公共收益收支明細（支出項應說明用途）、經營合同清單等進行公示，公示期不少于三十日。公示下半年收支情況時，應一并公示年度收支情況。鼓勵在業主微信群、相關物業信息平臺等多種渠道同步進行公示。不能按期公示的，應當作出說明并公示理由。
（二）業主有權查詢與公共收益相關的收支明細、合同或者協議等材料。業主對公共收益取得、使用等內容有異議的，可向業主委員會或者臨時代行業主委員會職責的物業管理委員會、居（村）民委員會提出，公共收益經營管理主體應當于七日內予以解釋與說明。
八、公共收益移交
（一）業主大會成立并開設業主大會公共收益賬戶后，物業服務人應當根據業主大會的決定及時將公共收益從企業建立的小區公共收益專用賬戶轉入至業主大會公共收益賬戶，不得以業主欠繳物業服務費等為由拒絕轉賬。
（二）公共收益經營管理主體發生變更的，物業服務人或者任期屆滿的業主委員會、物業管理委員會等原管理單位應當在合同到期或者任期屆滿前十日內，將公共收益、經營收支賬目、印章、相關憑證等資料完整移交給任期內或者新一屆業主委員會、物業管理委員會。無業主委員會或者物業管理委員會的，在物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導和監督下，移交物業所在地的居（村）民委員會代為暫時保存，待新一屆業主委員會或者物業管理委員會產生、組建后，由居（村）民委員會與其進行移交。
九、公共收益指導監督
（一）街道辦事處、鄉鎮人民政府在指導成立或者召開業主大會時，應當指導業主大會籌備組或者組織者在草擬、修訂業主大會議事規則和管理規約中，明確公共收益獲取收益范圍、歸屬分配、管理方式、收益用途、賬目公布制度、財務監管、審計審價制度等內容，依法提請業主大會表決同意。
（二）鼓勵將“業主委員會管理的公共收益收入、支出由居（村）民委員會監督指導”寫入業主大會議事規則、管理規約。
（三）委托給物業服務人經營管理的，業主委員會或者臨時代行業主委員會職責的物業管理委員會、居（村）民委員會應當根據議事規則、管理規約、合同約定等加強對公共收益的監督管理，發現違反規定、約定情形的，應當督促物業服務人限期整改，按照合同約定進行處置。
（四）物業服務區域專有部分面積占比百分之二十以上的業主或者人數占比百分之二十以上的業主對公共收益收支情況提出書面異議的、業主大會決定或者業主大會議事規則作出約定的，業主委員會可以委托第三方機構對公共收益進行審計，審計費用在公共收益中列支。
引導在業主大會議事規則中對公共收益審計事項進行約定，包括但不限于：首屆業主委員會成立后，對物業服務企業代管期間公共收益收支情況進行審計；經營管理主體發生變更的，移交前對原主體管理期間公共收益收支情況進行審計；業主委員會屆滿或者解散，以及業主委員會主要負責人離任、離職時，對業主委員會任期內公共收益收支情況進行審計。
審計結果出來后，公共收益經營管理主體應當于六十日內將審計報告和整改情況在小區物業管理處、公告欄等物業服務區域顯著位置進行公示，公示期不少于十五日。鼓勵在業主微信群、相關物業信息平臺等多種渠道同步進行公示。
（五）利用業主的共有部分經營產生收益應當符合法律、法規的規定，不得擅自改變公共建筑和共用設施設備的用途，不得妨礙業主和物業使用人正常使用物業，不得影響物業使用安全。
（六）擅自利用業主的共有部分進行經營的，由縣級以上人民政府物業管理主管部門依法查處。未按規定或者約定進行公共收益收支情況公示和財務審計，以及任期屆滿或者合同到期未按規定移交公共收益的，依法責令限期整改。對涉及物業服務人限期拒不整改的，由項目所在地物業管理主管部門對其違規行為予以曝光，記入物業服務企業信用信息檔案。對涉及業主委員會拒不整改的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）將有關情況公告全體業主；侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷；情節嚴重的，可以由居（村）民委員會在街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導和監督下組織召開業主大會對有關事項進行決議。侵占公共收益等涉嫌違法犯罪的，及時將線索移送公安機關。
十、其他事項
（一）非單一產權的非住宅物業項目公共收益管理可參照本意見執行。
（二）本意見自2025年10月1日起施行。
附件：江西省住宅小區公共收益會計核算指引
附件
江西省住宅小區公共收益會計核算指引
第一部分總說明
一、為進一步規范我省住宅小區公共收益的歸集、使用和管理，充分保障業主合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《江西省物業管理條例》等法律法規規定和有關文件精神，結合我省實際，制定本指引。
二、公共收益的會計核算采用復式記賬法。
三、公共收益的會計要素包括資產、負債、凈資產、收入和支出。
四、公共收益的會計核算應當劃分會計期間，分期結算賬目和編制經營收支報表。會計期間的起訖日期采用公歷制。
五、公共收益的會計核算應當遵循下列基本原則：
（一）公共收益的會計核算應當以實際發生的經濟業務為依據，如實反映公共收益的收支情況等信息，保證會計信息真實可靠、內容完整。
（二）公共收益的會計核算應當采用規定的會計政策，確保會計信息口徑一致、相互可比。
（三）公共收益的會計核算應當及時進行，不得提前或者延后。
六、公共收益相關會計基礎工作、會計檔案管理以及內部控制等，應當按照《中華人民共和國會計法》《會計基礎工作規范》《會計檔案管理辦法》及國家有關內部控制規范等相關法律法規規定執行。
第二部分會計科目名稱和編號
序號 | 科目編號 | 科目名稱 |
一、資產類 | ||
1 | 1001 | 現金 |
2 | 1002 | 銀行存款 |
二、負債類 | ||
3 | 2001 | 其他應付款 |
三、凈資產類 | ||
4 | 3001 | 累計結余 |
四、收入類 | ||
5 | 4001 | 共有部分經營收入 |
6 | 4001-1 | 房屋租賃收入 |
7 | 4001-2 | 公共停車泊位收入 |
8 | 4001-3 | 廣告位收入 |
9 | 4001-4 | 擺攤設點收入 |
10 | 4001-5 | 快遞柜、凈水機、自動售賣機等場地收入 |
11 | 4001-6 | 移動通信設施場地收入 |
12 | 4001-7 | 設備殘值收入 |
13 | 4001-8 | 其他收入 |
14 | 4001-9 | 利息收入 |
五、成本類 | ||
15 | 5001 | 公共收益經營管理成本 |
16 | 5001-1 | 物業服務人提取的合理成本 |
17 | 5001-2 | 經營費用 |
18 | 5001-3 | 稅費 |
六、支出類 | ||
19 | 6001 | 公共收益支出 |
20 | 6001-1 | 補充住宅專項維修資金 |
21 | 6001-2 | 共有部位、共有設施設備的維修、更新與改造費用 |
22 | 6001-3 | 業主大會、業主委員會運作經費 |
23 | 6001-4 | 人員報酬 |
24 | 6001-5 | 第三方委托費用 |
25 | 6001-6 | 房屋保險、體檢費用 |
26 | 6001-7 | 設施設備增設費用 |
27 | 6001-8 | 抵扣物業費、水電公攤費用 |
28 | 6001-9 | 其他支出 |
第三部分會計科目入賬說明
一、資產類
1001.現金 本科目核算公共收益現金的各種收入和支出，應當設置“現金日記賬”，根據收付款憑證，按照業務發生順序逐筆登記。每日終了，應當計算當日的現金收入合計額、現金支出合計額和結余額，將結余額與實際庫存額核對。
1002.銀行存款 本科目核算公共收益賬戶銀行存款的各種收入和支出，應當按照開戶銀行、存款種類等，分別設置“銀行存款日記賬”，由出納人員根據收付款憑證，按照業務的發生順序逐筆登記，每季度終了應結出余額。
二、負債類
2001.其他應付款 本科目核算的是指與公共收益賬戶暫收其他單位或個人的款項，如應付租入固定資產和包裝物的租金、存入保證金等。
三、凈資產類
3001.累計結余 本科目是反應每個核算周期末公共收益的結余情況，每個核算周期應將所有的收入及支出結轉到本科目。
四、收入類
4001共有部分經營收入
4001-1.房屋租賃收入是指出租業主共有的經營用房所取得的收入。
4001-2.公共停車泊位收入是指利用物業服務區域內的公共停車位、占用公共道路和場地設置的機動車臨時停車位所取得的收入。
4001-3.廣告位收入是指利用業主共有場地、燈箱、單元門、外墻等設置戶外廣告以及利用電梯轎廂、單元門廳、走廊通道等設置室內廣告所取得的收入。
4001-4.擺攤設點收入是指在利用物業服務區域內共有部位用于擺攤設點所取得的收入。
4001-5.快遞柜、凈水機、自動售賣機等場地收入指利用物業服務區域內共有部位設置快遞柜、凈水機、自動售賣機等所取得的收入。
4001-6.移動通信設施場地收入是指利用物業服務區域內共有部位設置移動通信設施所取得的收入。
4001-7.設備殘值收入就指處置經業主大會同意報廢的共用設施設備回收殘值等所取得的收入。
4001-8.其他收入是指除1到7項之外利用共有部位經營所取得的收入，須注明具體收入內容。
4001-9.利息收入是指上述1到8項收入總和在報告期內產生的利息總額。
五、成本類
5001公共收益經營管理成本
經營管理成本是指因取得經營收入而直接或間接發生的有關成本和費用支出。包括委托物業服務人經營及業主委員會、物業管理委員會經營兩種情形。其中：
5001-1.物業服務人提取的合理成本是指委托物業服務人經營的，依據合同約定支付物業服務人合理成本的費用。
5001-2.經營費用是指業主委員會、物業管理委員會經營時，在取得經營收入的過程中直接或間接發生有關費用支出，如人工費、材料費、水費、電費等。
5001-3.稅費是指業主委員會、物業管理委員會經營時，按照國家相關法律法規規定，在取得經營收入的過程中應當繳納的營業稅、教育費附加等相關稅費。
六、支出類
6001 公共收益支出
6001-1.補充住宅專項維修資金是指將業主共有的公共收益按照業主專有部分面積所占比例分配并存入到住宅專項維修資金專戶的分戶賬。
6001-2.共有部位、共有設施設備的維修、更新與改造費用是指根據《物業服務合同》和《業主大會議事規則》《管理規約》等規定，用于物業服務區域內共有部位、共有設施設備維修、更新與改造的產生的費用支出。
6001-3.業主大會、業主委員會運作經費是指按照管理規約或臨時管理規約約定，按比例提取用于業主大會、業主委員會正常運作所需的通訊費、紙張費、郵遞費等日常辦公費用。
6001-4.人員報酬是指業主大會決定給予業主委員會、物業管理委員會有關人員及聘請的專職工作人員報酬或者補貼。
6001-5.第三方委托費用是指委托第三方開展評估鑒定、財務審計、招標代理等費用。
6001-6.房屋保險、體檢費用是指支付房屋及共用設施設備的保險、體檢費用。
6001-7.設施設備增設費用是指增設全體業主共有的電動自行車充電設施、智能安防設施、文體設施等設施設備費用。
6001-8.抵扣物業費、水電公攤費用是根據業主大會決定支付應由業主承擔的物業服務費用、水電公攤費用。
6001-9.其他支出是指除上述1到8項之外所產生的支出，須注明支出內容。
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