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本文來源：微信公眾號crefm001
2013-11-05
有朋友喜歡聽空調(diào)FM分析，就在此細(xì)細(xì)做一番分析。
在傳統(tǒng)的設(shè)備運維角度來看，空調(diào)壞了需要維修，于是就有維修工單（work order），各方按照維修或保養(yǎng)合同的要求操作執(zhí)行，新建樓房還有強制性的兩年免費維護期，工單就是運維管理的基本作業(yè)單位。這合同在物業(yè)行業(yè)多半就是維保合同，一般會列明什么情況怎么服務(wù)怎么收費，精細(xì)化程度再高一點就是FM行業(yè)常見的SLA協(xié)議（服務(wù)水準(zhǔn)協(xié)議）。這個常規(guī)的（甲方或駐場團隊的）設(shè)備管理或（乙方的）設(shè)備運維服務(wù)，可以認(rèn)為是屬于設(shè)備管理行業(yè)的事兒，若說與物業(yè)管理或FM有什么關(guān)系的話，那也是與保潔服務(wù)、安保服務(wù)無異的服務(wù)類型之一，其技術(shù)含量也不過只是其設(shè)備的技術(shù)屬性而已。
這就是以設(shè)備為中心的（或equipment-based）設(shè)備設(shè)施運維的觀念，在目前的物業(yè)管理、設(shè)備維保或大部分的國內(nèi)FM中很普遍。
下面我將之轉(zhuǎn)換到工作空間環(huán)境中，以最終用戶（的工作空間）為中心來重新演繹上述過程，看看有何不同。看一個好玩的虛構(gòu)案例：
一個很NB的員工投訴說：空調(diào)壞了，還讓不讓人活了？
物業(yè)趕緊來看看，從這里開始應(yīng)該與前述的設(shè)備管理無異。
但是，因為各種眾所周知或不可知的原因，整個夏天都沒有修好。
NB員工當(dāng)然沒有熱死，物業(yè)花預(yù)算買風(fēng)扇救急使然。此物業(yè)當(dāng)然不可能是外面的寫字樓公共物業(yè)公司，而是公司內(nèi)部的行政、物業(yè)部門或外包進駐公司的物業(yè)團隊，否則他不可能有預(yù)算買風(fēng)扇，預(yù)算當(dāng)然是公司財務(wù)部等部門批準(zhǔn)的。
NB員工無法忍受而離職，老板把人事部、行政部老大大罵了兩頓。這在事后證明了此員工的確NB。
在這個案例中，理應(yīng)按照前述的工單流程順暢的走完，最終修好，大家滿意。但是事情總是不能盡如人意，總有修不好的空調(diào)，也總有批不下來的預(yù)算，當(dāng)然還有NB的員工。這些元素聚合在一起到底意味著什么，它們之間發(fā)生著怎樣的邏輯關(guān)系？還有：里面有邏輯嗎？我們會逐一分析。
首先，立場要堅定，當(dāng)我們站到這位NB員工的立場上，就會發(fā)現(xiàn)：NB員工要的不是空調(diào)，不是你修得好與否，甚至于就算你沒有空調(diào)，你只要能夠保證適宜的溫度，比如把時間切換到初秋夜、把空間切換到星巴克，那也沒啥問題。這意味著，在邏輯上，員工與空調(diào)沒有關(guān)系可言，所以他的離職根本與空調(diào)無關(guān)，把他的離職與空調(diào)扯上關(guān)系，這就是最常見的邏輯錯誤。同理，財務(wù)部制定的中大修預(yù)算流程沒能為這一中央空調(diào)大修提供資金與員工離職也無關(guān)系，人事部自己也熱得半死、這與員工離職也無關(guān)系。
最終用戶關(guān)心的不是空調(diào)，他的潛臺詞是：空調(diào)壞了，辦公室太熱了，熱得我都沒法工作了，還有那么多的任務(wù)沒有完成，業(yè)績出不來了，獎金沒了，家里還有老婆小孩老年人要養(yǎng)活，這下完了，不要活了。
我將其中最關(guān)鍵的部分形式化規(guī)整之后表述為：工作空間的溫度不適宜工作，導(dǎo)致業(yè)務(wù)中斷。怎么辦，此時的好問題就能帶來好答案。針對這個問題，解決方案就自然出來了，很多樣化、而非修好空調(diào)這一種、或買風(fēng)扇那一種。
從工作空間出發(fā)，去考慮適宜的溫度這一參數(shù)（就像PM2.5、照度、面積等參數(shù)一樣），尋求多方面的解決途徑，這就是FM思維方式。FM，或曰工作空間管理，是一個以工作空間為中心（workplace-based）的整合管理模式。
這種解決途徑甚或可以擴展到空調(diào)維修遙不可及的地步：在人事部的管理策略上允許員工在家辦公、咖啡館辦公，在財務(wù)部的管理策略上去批準(zhǔn)租賃一些救急用的空調(diào)、局部開放會議室給NB員工使用，ps兩者都需要IT部門配合上接入策略。當(dāng)然這都需要FM經(jīng)理提出來，他必須要想到這些可能性，由此他就必不能局限于修好空調(diào)，如果局限于此，那他只能做物業(yè)經(jīng)理或設(shè)備經(jīng)理。他還要去銷售這個方案獲批，然后協(xié)調(diào)這些平級的部門去實施這個已被批準(zhǔn)的解決方案，當(dāng)然也包括自己部門的空間、資產(chǎn)、清潔、安保等管理策略的調(diào)整。
最終你會發(fā)現(xiàn)：你不需要空調(diào)，也有可能解決這個問題，即提供溫度適宜的工作空間。由此還意外的打開了一扇綠色之路，甚至于你還可以用BIM模型模擬各種情景來分析解決方案。
【陳光 評注】以工作空間為中心，就等同于以人為本，這是理解FM不同于設(shè)備運維的關(guān)鍵。之于AEC-BIM業(yè)界來看，似乎所有的運維都是一樣的，從而很容易忽略上述之關(guān)鍵不同，從而將BIM+FM導(dǎo)向設(shè)備運維去了。
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