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公眾號名稱：老劉聊BIM

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話說2016至今，BIM各領域專家及軟件開發商們在BIM各類大會小會上大談特談BIM管理平臺的作用及價值，直接將BIM的風口吹向了基于BIM的管理協同平臺，其中就包括所謂的“基于BIM的運維管理平臺”，其主要目的各位看官“你懂的”。老劉今天主要閑侃一下BIM與運維到底有啥子關系，不恰之處，望看官們海涵。

1  物業運維的主要工作內容

八卦清楚BIM與運維的關系，首先要明白BIM的概念、特性與價值應用點，相信各位看官已經了如指掌，不在贅述；其次要清楚物業運維的主要工作內容及每項工作要達到什么樣目的等等，簡單梳理了一下物業運維的主要工作內容，如圖1所示。

圖1  物業運維的主要工作內容

2  BIM在建筑空間管理中的作用

江湖上對空間管理的理解主要是滿足組織在空間方面的各種分析及管理需求，更好地響應組織內各部門對于空間分配的請求及高效處理日常相關事務，計算空間相關成本，執行成本分攤等內部核算，增強企業各部門控制非經營性成本的意識，提高企業收益

空間規劃BIM應用

在空間規劃中，將數據庫和BIM模型整合在一起的智能系統跟蹤空間的使用情況，提供收集和組織空間信息的靈活方法，根據實際需要、成本分攤比率、配套設施和座位容量等參考信息，使用預定空間，進一步優化空間使用效率；并且基于人數、功能用途及后勤服務預測空間占用成本，生成報表、制訂空間發展規劃。

空間租賃BIM應用

空間租賃的時候，管理人員通過BIM模型向潛在租戶展示租賃空間場景、面積、平面局部等基礎信息，免去租戶現場查看、丈量等工作，節約租戶考察現場時間和成本；

隱蔽空間BIM應用

基于BIM技術的運維可以管理復雜的地下管網，如污水管、排水管、網線、電線及相關管井，并可在圖上直接獲得相對位置關系。當改建或二次裝修時可避開現有管網位置，便于管網維修、更換設備和定位。內部相關人員可共享這些電子信息，有變化可隨時調整，保證信息的完整性和準確性。租戶進行二次裝修整改時，可以快速從模型中提取結構參數，快速確定哪些屬于承重墻和非承重墻，即哪些可拆哪些不可拆等基礎結構信息。

空間定位BIM應用

空間管理主要應用在照明、消防等各系統和設備空間定位。獲取各系統和設備空間位置信息，把原來編號或文字表示變成三維圖形位置，直觀形象且方便查找。

小結：BIM與空間管理等同郭德綱和于謙。

2 BIM在資產管理中的作用

建筑的資產管理通常是指廣義上的資產管理，資產所有人自身或委托專業機構（物業公司）對其資產（包括有形資產和無形資產）進行管理，以實現資產所有者所期望的目的行為。這種資產管理最典型的是業主自行組建或委托其他專業團隊提供保潔、維修、安全保衛、環境美化等方面的服務。

目前江湖上“基于BIM的運維管理平臺”中資產管理主要包含設備管理、能耗管理兩大板塊。

BIM之設備管理：眾所周知BIM三維模型中可以提供設備的（主要是設備、管線）數量、規格、型號、性能參數、設備生產廠家信息、維護保養周期等設備基礎靜態數據，方便物業管理人員提取、調用。

BIM之能耗管理：當前絕大多數的“BIM運維管理平臺”就是將設備運行的動態數據信息整合成各類形象的圖表展示出來，僅僅是形象化的展示，實質性的分析、處理、反饋、調節設備不是BIM能干的事，而是傳感技術、自控技術、物聯網技術解決的問題。吹噓BIM在能耗管理中發揮巨大價值的BIM們“你的良心不會痛嗎？”

真正的建筑能耗管理平臺應該是什么樣子的呢。老劉認為建筑能耗管理的重點是空調系統的能耗管理（空調能耗通常占建筑能耗的40%~60%），其系統不僅僅是采集到空調設備的運行動態數據并進行形象化的展示，而是要將采集到的這些數據進行傳輸、計算分析、并根據分析計算結果來控制空調設備，使其始終處于最節能的運轉狀態，系統基本功能及界面應具備圖2所示的基本要素

圖2 設備能耗管理系統

至于系統運行的動態數據（例如設備運行的耗電量、耗水量、環境的溫度、管理系統壓力等）是依靠傳感技術、自控技術、物聯網技術來完成的，與BIM是毫無關系的。眾多的平臺開發商、BIM專家等大談、特談基于BIM的能耗管理，小心錢主會“藍瘦，香菇”的。

BIM之設備故障預警：設備故障預警所需要的數據支撐其實需要兩方面的數據，一是設備正常的運轉狀態中各數據參數的臨界值（簡稱數據A），比如壓縮機正常運轉的溫度范圍值，系統管路正常運轉的壓力、流量、溫度的范圍值，當然這些數據是可以做成系統平臺基礎數據庫并與模型構件進行掛接的；二是設備實時運轉中的參數數據（簡稱數據B）。系統平臺將采集到的數據B與數據A對比分析，若數據B超出數據A的范圍，說明設備的運轉狀態非正常，從而發出設備故障預警信號。BIM想綁個故障預警功能之大腿，BIM大咖們也好給錢主子講個好故事，那也很簡單，講A、B數據與模型構件掛接，設備實時運行數據為A，模型構件綠色，表示設備正常，設備實時運行數據為B，模型構件黃色，表示設備狀態非正常。BIM大咖們，驚喜不驚喜？意外不意外？。

小結：BIM靜態數據與資產管理是內衣外穿

3 安全管理

目前江湖上的“基于BIM的運維管理平臺”中的安全管理主要是監控管理、門禁管理、防盜管理、應急管理、報警管理及巡更管理等，這些管理的核心技術是監控、攝像、智能化及物聯網技術。BIM模型中可以對監控的點位進行精確的定位，一旦發現異常監控點報警，管理人員可以快速從模型中定位事發現場、查看周邊疏散通道和重要設備并指導人員快速抵達現場，及時采取應對措施。

BIM運維對于與出入口相關的監控和報警具有十分直觀易操作的特性，通過對相關報警點的遠近和視角切換，對照現場攝像頭的實時視頻，可以非常清楚地了解現場狀態。

小結：BIM能綁上安全管理的大腿。

4 環境管理

物業運維中的環境管理主要包括衛生管理、綠化養護管理及環境監測管理等。這些工作貌似與BIM的關系也不大，硬要搞點新鮮感，那就扯個應用場景的例子：在模型中將各種苗木構件生成二維碼（掛接苗木各種基礎信息如種類、樹齡、產地、養護責任人等），并與實體苗木上的二維碼映射，養護人員在進行養護并掃碼后，系統自動生成養護記錄，是不是沒想到“還有這種操作”？

小結：BIM與環境管理無FUCK說。

5 人員管理

物業運維中的人員管理主要包括考勤管理、訪客管理及派工管理。老劉實在想不出這與BIM有啥子關系，開開腦洞的話，也就是通過RFID對安保人員實時跟蹤定位，在BIM模型中查看安保人員的地理位置。可愛的讀者朋友，你們也來開開腦洞吧，BIM與人員管理就靠智慧的您們“擴關系”啦！

小結：BIM與人員管理可以硬扯點緋聞。

6  檔案管理

檔案管理是OA干的事，集成在“基于BIM的運維管理平臺”就集成吧，不然BIM運維美好的故事沒有續集啦，畢竟BIM們要大碗喝酒、大口吃肉的！

小結：BIM與檔案管理只能是尬聊。

閑侃至此，世界杯開始啦，看球吧，老鐵沒毛病！

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